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办理公证程序试行细则

作者:法律资料网 时间:2024-06-28 13:19:58  浏览:8726   来源:法律资料网
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办理公证程序试行细则

司法部


办理公证程序试行细则
 (1986年12月4日司法部发布)



总则




  第一条 根据《中华人民共和国公证暂行条例》,特制定本细则。


  第二条 公证处办理公证事项应坚持真实、合法的原则,对违背法律和社会公共利益的行为应予制止。


  第三条 公证员应亲自办理公证事项,公证处的其他人员协助公证员办理公证事项。


  第四条 公证人员办理公证事项应为当事人保守秘密。
公证事项的当事人




  第五条 具有民事权利能力的人可以作为公证事项的当事人。
  法人可以作为公证事项的当事人。


  第六条 限制民事行为能力人在征得其法定代理人的同意后方可申办公证事项或由其法定代理人代理。无民事行为能力人由其法定代理人代理。
  当事人可委托代理人代理,但办理遗嘱、收养子女、赠与、委托书、声明书等与个人人身有密切关系的公证事项除外。


  第七条 代理人代为办理公证,必须向公证处提交有委托人签名或盖章的委托书。
  居住在香港、澳门、台湾以及外国的当事人,委托代理人办理重大公证事项的,应提交经当地公证人或我部认可的驻外机构、律师或我驻外使领馆公证、认证或证明的委托书。


  第八条 住所地不同的若干名当事人共同办理同一项公证的,必须共同到其中1名当事人住所地公证处办理。如果不便共同到一个公证处办理,并且所申请的公证事项可以委托他人办理的,可委托同一人代为办理。涉及到产权转移的公证事项,委托书应经公证处公证。


  第九条 法人办理公证,须由其法定代表人或持有法定代表人委托书的代理人代为办理。


  第十条 代理人是监护人的,应提交有监护资格的证明。
公证人员的回避




  第十一条 公证人员有下列情况之一的,必须自行回避,当事人也有权申请他们回避:
  1、是本公证事项的当事人或当事人的近亲属;
  2、与本公证事项有利害关系的;
  3、与本公证事项的当事人有其他关系,可能影响正确办证的。


  第十二条 公证员回避由公证处主任或副主任决定;公证处主任或副主任回避由同级司法局长决定。
公证事项的申请和受理




  第十三条 当事人向公证处申请公证,公证人员应当认真接待并做好接待笔录。


  第十四条 当事人申请公证应提交能够证明其身份的证件和与申请事项有关的文件、材料。


  第十五条 申请公证应填写申请表。填写申请表确有困难的,可以口述,由公证人员填写。


  第十六条 申请表应记明:
  1、当事人姓名、性别、年龄、籍贯、民族、职业、工作单位和住址,或法人的名称、住所和法定代表人的姓名、职务;
  2、申请公证的事项和公证书的使用目的;
  3、有关证据和证据来源,证人的姓名和住址;
  4、其他有关事项。


  第十七条 对符合下列条件的申请,公证处应决定受理:
  1、当事人是与本公证事项有利害关系的个人或法人;
  2、申请的事项属于公证处的业务范围;
  3、对申请的公证事项当事人、利害关系人之间无争议;
  4、申请的公证事项属于受理公证处管辖。


  第十八条 公证处对不应受理的申请,应告诉当事人到有关部门或有管辖权的公证处申请。


  第十九条 公证处决定受理后,应立即编号立卷。


  第二十条 公证处可以应当事人的请求,帮助当事人审查、修改、起草法律文书。
公证事项的审查




  第二十一条 公证员必须认真审阅当事人提供的材料。


  第二十二条 法律行为的公证事项应符合下列条件:
  1、当事人具有相应的民事行为能力;
  2、当事人意思表示真实;
  3、当事人签署的文件内容符合法律和社会公共利益。


  第二十三条 法律事件,有法律意义的事实和文书的公证事项除应符合本细则第二十二条的第1项外,还应核对事实或文件或签名、印鉴,确实无误。


  第二十四条 继承权的公证事项应符合《中华人民共和国继承法》的规定。


  第二十五条 公证人员应认真收集证据。
  当事人提供的证件、文件、材料,公证处认为不完备或有疑义的,应通知当事人作必要的补充或者向有关单位、个人调查索取有关证件和材料。


  第二十六条 对原件或其他无法入卷的证据和材料,应有复制件或影印件入卷,复制人应在复制件上签名并注明与原件相符及日期。影印件、副本、节本、译本、抄本必须与原件核对。如不能提供原件进行核对的,应提供原件所在地公证处出具的复制件与原件相符的公证书。


  第二十七条 公证处需要解决专门性问题,可聘请有专业知识的人进行鉴定、翻译。鉴定结论或翻译材料,应有鉴定人、翻译人的签名。


  第二十八条 必要时,公证人员应到现场作实地调查。


  第二十九条 公证处在必要时可委托外地公证处调查。委托调查,必须提出明确的要求。受托公证处可以主动补充调查。
  受托公证处收到委托调查书后,应在20日内完成调查。因故不能完成的,应在上述期限内函告委托公证处。


  第三十条 调查时,一般应由两名以上公证人员进行。


  第三十一条 调查时,应认真做好谈话、会议、电话等记录。
  除电话记录外,各种笔录均应交被调查人核对并签名或盖章。


  第三十二条 公证处发现当事人或其他单位、个人有违法行为时,应教育制止。


  第三十三条 公证员审查后,应填写审批表,连同卷宗报公证处主任、副主任或主任、副主任指定的公证员审批。主任或副主任认为是复杂、疑难的公证事项,应提交公证处处务会讨论决定。


  第三十四条 公证事项符合本细则第二十二、二十三、二十四条规定的,应决定出具公证书,不符合上述规定的,应拒绝公证。


  第三十五条 对拒绝公证的,公证人员应向当事人说明理由,并告知对公证处拒绝公证不服的申诉程序。
公证书的制作和发送




  第三十六条 制作公证书应符合下列条件:
  1、司法部规定或批准的格式;
  2、国家规定的数字用法体例;
  3、日期采用公历;
  4、单位名称第一次出现用全称;
  5、签名、盖章齐全;
  6、不得涂改,挖补,必须修改的应加盖公证处的校对章;
  7、其他有关规定。


  第三十七条 公证书应用中文作成。在少数民族聚居或者多民族共同居住的地区,除涉外公证事项外,可使用当地民族通用的文字作成。


  第三十八条 因使用需要或当事人要求,公证书可附外文译文。


  第三十九条 公证书应制作若干份发给当事人。公证处留存原件。
公证书从签署之日起生效。




  第四十条 公证书根据规定需要办理领事认证的,应由承办公证处送有关部门认证。


  第四十一条 公证处办理公证事项应按规定收取公证费。减、免收费应由主任或副主任决定。办理认证的还应代收认证费。


  第四十二条 公证书由当事人或代理人到公证处领取。必要时,也可由公证处发送。收件人必须在公证书收执上签名或盖章并记明收到日期。
办理公证事项的期限与终止




  第四十三条 公证事项应及时办理。
  一般公证事项应在1个月内办结。重大复杂的公证事项经公证处主任或副主任批准可适当延长,但最长不得超过3个月。期限从公证处受理立卷之日起计算。在规定的期限内不能办结的,应及时告知当事人原因,并报告同级司法局。


  第四十四条 有下列情况之一的,终止办理公证:
  1、公证处立卷后因当事人的原因,在1个月内不能决定是否出具公证书,并经通知当事人提供必要的证据后,在两个月内,当事人仍不能按要求提供证据的;
  2、公证员在签署公证书前当事人撤回申请的;
  3、因当事人死亡,不能继续办理的。


  第四十五条 终止公证事项应由公证员写出书面报告,经主任、副主任或主任、副主任指定的公证员审批、决定。
公证卷宗的整理与归档




  第四十六条 公证事项办理结束或终止后,应及时整理归档。公证卷宗装订应符合下列条件:
  1、材料内容齐全;
  2、材料按时间的先后顺序排列;
  3、材料内容与公证事项有关;
  4、编写页码和目录;
  5、每证一卷,但为同一目的而办的数项公证可合为一卷;为同一目的而办的数项公证不能合订一卷的,缺少有关材料的卷宗内,应注明所缺材料归入的卷宗;
  6、卷后封线结,应有公证处的封签和承办人的印章;
  7、对无法入卷的证据,应写明标签妥善保管。


  第四十七条 对公证事项的讨论意见、上级的有关批示等不宜对外公开的材料,应装订成副卷、与正卷一起保存。


  第四十八条 涉及到国家机密的公证事项,应以密卷保存,密卷封面的右上角,应盖密卷印章。


  第四十九条 公证卷宗应由专人管理,并建立管理、调阅制度。
公证事项的复查与撤销


  第五十条 公证处发现本处发出的公证书有不当或错误,应当主动撤销。
  各级司法行政机关发现所属公证处已经发出的公证书有不当或错误,应撤销或通知公证处撤销。


  第五十一条 当事人、利害关系人、有关单位对公证处出具的公证书或撤销公证书以及拒绝办理和终止办理的公证事项有疑义可向公证处、司法行政机关提出申诉,受理机关应在3个月内作出复查结论。


  第五十二条 受理申诉的司法行政机关可自行复查或责成下级机关或原办证机关复查。
  公证处复查的,不能由原办公证员进行。


  第五十三条 复查的公证事项,如原公证书正确,应维持原公证书;如公证书内容正确,但文字表述不当的,应收回公证书修改后重新制发;不能收回的可另行制发补充性质的公证书。


  第五十四条 认定事实不清或违背法律、社会公共利益以及严重违反公证程序的公证书,经公证处决定或同级、上级司法行政机关决定,应予撤销或更正。对已经发往域外使用的公证书的撤销或更正,应报省、自治区、直辖市司法厅、局决定,并报司法部备案。


  第五十五条 复查结论的处理意见应告知当事人并通知原公证处和有关人员及部门。对不能收回原公证书的,应公告撤销原公证书。


  第五十六条 复查材料应由复查单位立卷归档,复查结论应存入原公证卷内一份。


  第五十七条 因公证处的过错而撤销的公证书,所收的公证费应全部退还当事人。因当事人的过错而撤销的公证书,所收公证费不予退还。因公证处和当事人双方过错而撤销的公证书,所收公证费应酌情退还。


  附则
@@  第五十八条 外国人、无国籍人和外国法人在中国办理公证适用本试行细则。


  第五十九条 本试行细则自发布之日起试行。

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道路交通安全法》第七十六条确定的归责原则、
在司法实践中存在的问题及其法律冲突

新的《道路交通安全法》于2004年5月1日正式实施了,它为公安机关和人民法院处理交通事故引发的人身损害赔偿案件提供了主要法律依据,但由于该法在赔偿责任主体、赔偿原则等方面较之原《道路交通事故处理办法》有新的变化,尤其是对道路交通安全法第七十六条的规定存在不同理解,争论不断,导致司法实践中各地对交通事故的处理不一,本文试图作点肤浅的分析阐述,以求教于同仁。
一、道路交通安全法第七十六条确立了一个崭新的归责原则体系
《道路交通安全法》第七十六条规定:“ 机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的,由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿。超过责任限额的部分,按照下列方式承担赔偿责任:
(一)、机动车之间发生交通事故的,由有过错的一方承担责任;双方都有过错的,按照各自过错的比例分担责任。
(二)、机动车与非机动车驾驶人、行人之间发生交通事故的,由机动车一方承担责任;但是,有证据证明非机动车驾驶人、行人违反道路交通安全法律、法规,机动车驾驶人已经采取必要处置措施的,减轻机动车一方的责任。
交通事故的损失是由非机动车驾驶人、行人故意造成的,机动车一方不承担责任。”
此条款确立了一个崭新的归责原则体系:
1、保险公司的无过错责任。道路交通安全法第七十六条第一款规定,机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的,由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿。该款规定确立了保险公司对保险事故的无过错责任。对于该款规定的理解,以下两点值得注意:
第一,如果肇事车辆参加了机动车第三者责任强制保险,那么一旦发生交通事故导致他人人身伤亡或者是财产损失,那么保险公司就应当首先予以赔偿,不论交通事故当事人各方是否有过错以及当事人的过错程度如何。
第二,保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内承担责任。如果交通事故所导致的各种损失(包括人身伤亡和财产损失)超出了责任保险的责任限额,对于超出部分保险公司不予赔偿。
2、机动车之间的过错责任。根据道路交通安全法第七十六条第一款和第(一)项规定,机动车之间发生交通事故造成的超过第三者责任强制保险限额的部分,由有过错的一方承担责任;双方都有过错的,按照各自过错的比例分担责任。该款规定确立了机动车之间发生交通事故时适用过错责任的原则。
3、机动车对非机动车驾驶人、行人的无过错责任。依据道路交通安全法第七十六条第一款第(二)项和第二款的规定: 第一,机动车与非机动车驾驶人、行人之间发生交通事故的,由机动车一方承担责任。该款规定确立了机动车对非机动车驾驶人和行人的无过错责任原则。 第二,有减责事由的机动车驾驶人可以主张减责,即有证据证明非机动车驾驶人、行人违反道路交通安全法律、法规,并且机动车驾驶人已经采取必要处置措施的,机动车驾驶人可以主张减责。 第三,有免责事由的机动车一方不承担责任,即如果交通事故的损失是由非机动车驾驶人、行人故意造成的,机动车一方不承担责任。
从上述分析看,道路交通安全法第七十六条对机动车辆发生交通事故赔偿确立了一个崭新的责任体系,它不是简单的无过错责任原则,也不是原《道路交通事故处理办法》规定的过错责任原则,而是根据不同情况规定了不同的归责原则,这样有利于对受害者的保护,体现了以人为本的思想。
二、道路交通安全法第七十六条在司法实践中存在的问题
由于道路交通安全法第七十六条规定的过于概念化,《机动车辆第三者责任强制保险条例》尚未制定,最高人民法院也未出台具体的司法解释,导致在司法实践中适用时还存在着不少问题:
1、现行的“三者险”是“商业三者险”还是“强制三者险”。根据《道路交通安全法》规定,2004年5月1日起所有机动车辆都必须购买机动车第三者责任强制保险。5月1日中国保监会已经因保险公司风险提高而对车辆保险的费率做了调整,其中必须购买的第三者责任险上调了10%。但因“强制三者险”具体的保险内容和赔付办法等,国家至今没有出台明确的规定,保险公司先前推出的第三者责任险其实是“商业三者险”,与交通安全法规定必须购买的“强制三者险”性质不同,统一的强制三者险制度尚未在全国范围内推广。根据国家保监会的统计,目前,我国有24个省市先后通过地方性行政法规形式对机动车第三者责任保险实行了强制保险,如安徽省人民币政府于1994年2月3日发布了《安徽省机动车辆、船舶法定保险暂行规定》,对安徽省内车辆实行第三者责任强制保险。因此,笔者认为,在《机动车辆第三者责任强制保险条例》尚未出台前,对已实行机动车第三者责任强制保险的省市应认定“三者险”为“强制三者险”。
2、受害人是否可直接列保险公司为被告。目前存在着两种不同的认识:一种是持否定的观点,认为交通事故是人身损害赔偿,保险责任赔偿是合同纠纷,这是两种不同性质的法律关系,交通安全法第七十六条立法本意是要保险公司提前支付保险金及时理赔,并未将其作为交通事故的当事人,如果将保险公司作为此类事故赔偿责任的被告,那大量的因责任保险而产生的纠纷将涌向法院,保险公司将有打不完的诉讼官司。为此,受害人不能直接列保险公司为被告。另一种是持肯定观点,认为道路交通安全法七十六条赋予了受害人直接请求权,即受害人可以直接以保险公司为被告提起诉讼主张赔偿。因为该法第七十六条规定“ 机动车发生交通事故造成人身伤亡、财产损失的,由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿”, 此规定明确了保险公司的赔付义务,在发生第三者险时,可以直接由保险人在责任限额范围内向受害人进行赔偿。《保险法》第五十条第一款也规定“保险人对责任保险的被保险人给第三者造成的损害,可以依据法律的规定或合同的约定,直接向该第三者赔偿保险金”。因此当被保险人的机动车发生交通事故致人损害发生保险事故后,保险公司应该按照保险合同的约定给付赔偿金,事故的受害人取得对保险公司的直接请求权,保险公司有义务直接对受害人给付赔偿金。当保险公司在保险金额的赔付过程中与受害人发生争议时受害人是可直接列保险公司为被告的。笔者对此是持肯定观点的。道路交通安全法实施以来,自浙江省金华市婺城区人民法院对(2004)婺民一初第2281号民事案件的审理,开创了判决由保险公司在第三者强制保险责任限额内承担责任的先河后,各地又有一些法院作出了类似的判决,如2004年11月4日人民法院报第四版报道的《平阳审结一起交通事故赔偿案》,也是判决由保险公司直接向受害者支付赔偿金的。
3、法院是否可依职权或应申请追加保险公司为被告。在交通事故赔偿案件中,受害方开始对事故车辆的责任保险是否订立、与哪个保险公司订立,保险限额是多少都不清楚,所以以保险公司为被告的并不多见,一般都以机动车一方为被告,常在诉讼中查明事故车辆订立了第三者责任险,为此,法院是否可依职权或应申请追加保险公司为被告呢?回答是肯定的。理由是,(1)在发生第三者险时,直接由保险人在责任限额范围内向受害人进行赔偿是法律规定的;(2)《道路交通安全法》七十五条、七十六条对保险公司的责任作出了明确规定,由保险公司在机动车第三者责任强制保险责任限额范围内予以赔偿是法定义务;(3)保险公司的“责任限额范围”是案件审理必须查明的事实,是计算机动车驾驶人承担赔偿数额的前提;(4)保险公司在保险理赔过程中常常与当事人发生争议,出现拒赔或少赔的现象,让保险公司参加到诉讼中来,有利于案件的及时审判 。因此,法院可依职权或应当事人申请追加保险公司为被告。
三、当前适用道路交通安全法第七十六条存在的法律冲突
根据道路交通安全法第七十六条的规定,确定保险公司作为交通事故赔偿案件的诉讼主体是毫无疑问的,但《道路交通安全法》与《保险法》在适用中存在着相关法律冲突也是无法回避的,道路交通安全法第七十六条在法律适用上存在着难以操作性:
1、实体上的冲突
道路交通安全法第七十六条第一款规定的是无过错责任。根据该条款规定,机动车之间发生交通事故和机动车与非机动车驾驶人、行人发生交通事故,即使对方负全部事故责任,保险公司在第三者责任强制保险责任限额范围内仍承担全部赔偿责任。而《保险法》第五十条第二款规定:“责任保险是指以被保险人对第三者依法应负的赔偿责任为保险标的的保险”,就是说,保险人的赔偿义务依据被保险人在事故中所负的责任大小确定,并不能说只要不超出保险责任限额,保险人就应当全额赔偿第三者。对于肇事车辆不负责任的事故,保险公司根据保险法的规定就不应负赔偿责任。因此,道路交通安全法确定的保险公司的赔偿责任与《保险法》规定的保险公司应承担的具体的理赔限额是不一致的。这一法律冲突如何适用急需解决。
2、程序上的冲突
在交通事故赔偿案件中,按道路交通安全法七十六条第一款规定是由承保第三者责任强制保险的保险公司先行赔付。而按《保险法》以及保险条款规定,保险公司是根据公安机关处理事故的责任认定书及调解协议或法院的调解、判判文书来确定理赔金额的,即司法机关处理在前,保险赔付在后,二者程序截然相反。由于该程序上的冲突,导致大量的案件无法先行解决,酿成纠纷,诉至法院。
上述问题已经成为道路交通安全法实施过程中的障碍,《道路交通安全法》与《保险法》之间的法律冲突应尽快通过法律的修改或由最高人民法院颁布司法解释妥善解决,同时为有效地贯彻实施道路交通安全法,国务院也应尽早制定《机动车第三者责任强制保险条例》。



作者:安徽明和律师事务所王明水


住宅小区内地下车库的所有权与使用归属

作者:浙江五联律师事务所 童松青律师 张东伟律师

(本文作者许可西湖法律书店收藏,未经作者许可,本文不得转摘、复制,否则视为侵权)

住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属

一、问题的提出

开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售,但购买者很少有领导产权证的,多年来,人们很少对此进行追问 。今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。现将该案例简述如下:

星汉城市花园是南京一个高档住宅小区,开发商于1998年9月申报该项目时,南京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求,其规划建筑应按机动车0.2车位/户,非机动车2车位/户配建停车库。小区建成后,3幢楼下建有连片整体地下车库,共有59个机动车泊位。2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的国有土地使用权证上明确记载:"使用权面积"和"其中分摊面积"都是7697.6平方米。

开发商在销售时曾承诺:小区配建地下车库供业主停车。但业主们入住后却发现只有购买车位才能取得停车权。开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个,其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。为此,业主将开发商诉之法院,要求开发商将地下车库交还全体业主。开发商则坚持认为其对地下车库拥有产权。

2003年11月,法院开庭审理后认为,根据规范设计要求,车库应交付建筑物的所有人共同使用。同时,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,星汉城市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业主享有,因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。其次,根据《江苏省商品房价格管理规定》,附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分,未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。由于被告并无证据证明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的费用已经计入商品房成本的事实应予认定,被告再行销售的行为有违诚实信用原则。再次,根据《江苏省物业管理条例》,配套使用的附属设施、附属设备、公用部位属全体业主所有,且被告也未按规定取得销售车库的许可证明。因此,被告以车库的建筑面积未分摊给业主而有权另行处分的理由也不能成立。

据此,法院当庭作出一审判决:被告江苏星汉置业有限公司于判决生效之日起10日内将星汉城市花园地下停车库移交给原告星汉城市花园业主委员会管理,并由星汉城市花园全体业主享有该地下停车库的权益。

判决告诉大家,车库并非开发商所能出让的。但由于立法的欠缺,判决并没有解决车库的所有权问题。它用了"管理"和"收益"两个词,回避了最敏感的产权问题。

二、车库的法律属性

有人认为小区土地使用权既然为业主享有,开发商就不能再享有该小区的土地使用权,因此,也不能享有土地地表和地下建筑的所有权和支配权。也有人认为,地下车库作为小区建设的配套设施之一,是建筑物的辅助设施,就应如道路、管线一样,是房屋的从物,应交付建筑物的所有人共同使用,在买卖合同没有特别约定的情况下,从物应当依从主物(房屋)一并出售、转移。还有人认为,业主取得的国有土地使用权同时包含了空间权,如果承认了地下车库的产权属于发展商,那么就承认了空间权被发展商保留,但既然土地使用权都转让给小区业主了,发展商又依据什么来认定空间权还保留在自己的手里?从法律逻辑上解释不通。因此只能推定出地下车库的产权属于全体业主享有。

上述观点都是有失偏颇的。地下车库是对地下空间资源的利用,和地表上某独立单元房间对地上空间资源利用一样,都具有使用面积和建筑面积,在建造时都需要额外投资。地下车库是相对独立的建筑物,具有作为所有权客体的物的所具有特性,它是一种特定的、独立的物,并不能以其它物代替,而且在空间上能够个别地、单独地存在。因此,虽然确定地下车库的所有权的归属尚无法律明文规定,但它具有专用使用权是不容置疑的。法律上未确定其所有权并不意味着相关的权利就不存在。如违法建筑的建造人,他肯定是无法取得法律上的所有权,但实际上他又是违法建筑的所有人,如果其它人对他的违法建筑具有侵害行为或者违法妨碍其行使正常的居住权,照样要承担民事责任甚至刑事责任。再如,购买房屋后在没有登记办理好所有权证书这段时间内,购买人仍然可以凭借相关票证来证明其对该房屋享有所有权。更何况该类地下车库的兴建一般都是经过合法审批手续的,并不存在违法行为。

三、车库的种类

(一) 不得销售的公共配套设施

开发商根据政府规定兴建地下车库,则修建地下车库是他的法定义务,他修建该地下车库不能为了面向社会公众开放并谋取私利,而是为了满足小区内业主生活需要,向特定人群提供停车位的。如浙江省物价局颁发的于1999年4月1日实施的《浙江省商品住宅价格构成及价格行为规范》第十一条就规定:"住宅小区的基础设施、设备及经城市规划主管部门批准列入住宅小区详细规划要求配置的非营业性公共配套设施、设备,商品住宅开发经营单位必须无偿提供给整个住宅小区的住户使用,不得另行作价销售。"象这种情况,如果开发商将地下车库向非小区业主销售或者出租,则是违法行为。

(二) 可以销售的公共配套设施

虽然根据政府规定,开发商应当修建地下车库作为小区的配套设施。但只要具备相应的条件,开发商仍有权销售地下车库。因为法律并没有规定要将地下车库无偿交给业主使用。地下车库和房屋的关系不同于水电和单元房屋、电梯和高层建筑的关系。地下车库并非房屋必须要配备的设施,它与单元房屋是主次关系,不是主物与从物关系,系相对独立建筑物,它可以独立使用而不失使用价值。因此,只要在房屋买卖合同中没有特别约定,则不存在从物随主物一并买卖转让的说法。开发商如没有承诺无偿给业主提供地下车库,且并没有把地下车库面积计入共摊面积内,那么 ,投资兴建该类地下车库的开发商对此享有专有使用权,业主也就无法要求开发商无偿交付其使用。

(三)非住宅区的配套设施

这一类地下车库只要审批程序合法,当属开发商自由支配,即可以转让,也可以出租,也没有销售或承租对象的限制。至于是否能拥有所有权,还有待于国家法律予以明确。目前杭州出台了相应的政策,对此类地下车库准备颁发土地使用权证。我们相信在不远的将来,地下车库将拥有独立的所有权证,届时,作为一项重要的不动产将可以抵押、转让,其所有权权能将能全部得到实现。

(四)利用人防工程进行改造成的下车库

1996年10月29日颁布的《中华人民共和国人民防空法》(自1997年1月1日起施行)是我国政府最早对地下空间进行的立法,同时这部法律也是对地下空间利用的最高阶位的法律。该法律规定了地下人防工程可以军民两用,即在和平时期可以利用人防工程为经济建设和人民生活服务,战争状态下归国家统一使用。同时规定了"谁投资、谁使用、谁收益"原则。由于国家对其使用权有明确规定,因此,在和平时期,投资者享有包括转让使用权、租赁等方式的使用权、收益权和一定程度上的处分权,同时承担维修保养的法定义务。

如果投资者将人防工程改建为地下车库,那么首先必须要获得有关行政部门的审核同意,在保证不降低人民防空工程防护能力情况下,才能根据国家对地下车库相关技术规范进行修改直至符合地下车库使用要求后方可作为地下车库使用。

四、如何判断地下车库的归属


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