关于防止假劣药品通过邮政渠道寄递的通知
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关于防止假劣药品通过邮政渠道寄递的通知
关于防止假劣药品通过邮政渠道寄递的通知
国药监市[2002]341号
各省、自治区、直辖市药品监督管理局，邮政局：
近一时期，部分地区不断发现一些不法分子打着治疗“哮喘病”、“风湿病”的幌子，以某某研究所、专科医院等名义伪造批准文号、专利号，大量制造“复方关节炎胶囊”、“复方川羚定喘胶囊”等假药，以发商业信函、刊登广告等形式进行宣传，以“特殊疗效”、“免费试用”为诱饵欺骗病患者，并利用邮政渠道寄递，严重危害人民群众的生命健康。
为进一步贯彻全国整顿和规范市场经济秩序工作会议精神，继续保持高压态势，严厉打击制假售假的违法犯罪行为，防止假劣药品通过邮政渠道寄递，现就有关问题通知如下：
一、各级药品监督管理部门、邮政部门要认真学习《药品管理法》、《邮政法》的有关规定，认真研究当前制假售假出现的新情况、新问题，采取切实有效措施，防止假劣药品通过邮寄方式流向社会，已发现问题或有苗头的地区要联合组织专项检查。对通过邮政渠道寄递假劣药品的违法犯罪分子，要依法严肃查处。对管理工作中出现的问题和漏洞，要通过自查自纠、建章立制，认真加以解决。
二、各级药品监督管理部门和邮政部门要互通信息，加强协作和配合。对确有证据证明邮寄假劣药品的，邮政部门应根据药品监督管理部门通报的假劣药品情况不予收寄。
三、对于制售假劣药品问题严重的重点地区，经当地药品监督管理部门和邮政管理部门协商，邮政部门在接受邮寄药品时，可请用户出示药品销售部门开具的发票和药品监督管理部门开具的证明收寄。
四、各级药品监督管理部门、邮政部门，要切实加强对执法人员、工作人员的教育和培训，提高业务能力，严防假劣药品通过邮政渠道寄递，危害人民用药安全。对于失职、渎职造成严重后果的，或者内外勾结，参与制售假劣药品的，要依法追究其刑事责任。
国家药品监督管理局 国家邮政局
二○○二年九月二十五日
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土地使用权租赁若干问题刍议
山东德衡律师事务所房地产部律师 张延岭
内容摘要：土地租赁指土地一级市场行为，即国家将土地出租与承租人，出租的客体是土地；土地使用权租赁则指土地二级市场行为，即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人，出租的客体是土地使用权。我国对国有土地使用权以及集体土地使用权的出租规定了不同的限制条件，鉴于土地使用权的出租并不改变土地使用权属主体登记，为促进土地使用权租赁市场以及经济发展，本人认为应逐步降低或取消限制条件。另外，本文还尝试探讨了承租土地使用权的转让、土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限等问题。
主题词：土地租赁，土地使用权租赁，土地使用权租赁合同登记，承租土地使用权的转让，土地使用权租赁合同期限。
关于土地使用权租赁，我国相关法律规定甚少，有关内容并不充分，实践中也存在很多理解分歧。随着市场经济的发展，土地使用权租赁作为土地流转市场的一种交易形式，已经凸显进一步发展与规范的必要性与紧迫性。为此，本文从以下方面尝试探讨关于我国土地使用权租赁制度的若干问题：土地使用权租赁制度的发展;国有土地使用权的出租;集体土地使用权的出租;承租土地使用权的转让;土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限。
一、我国土地使用权租赁制度的发展
1988年前，我国《宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。1988年《宪法修正案》，将上述条款修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年，根据《宪法修正案》，又对《土地管理法》相应修改，将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，并明确规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”，从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。
1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。”
1999年8月1日，国土资源部发布《规范国有土地租赁若干意见》，对国有土地租赁问题作了较为全面的规定，其规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。”该《意见》第六条同时对国有土地使用权租赁做出规定：“ 国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
从以上规定可以看出，我国法律制度是将土地租赁与土地使用权租赁区分界定的。土地租赁应指土地一级市场的行为，即国家将土地出租与承租人，出租的客体是土地，承租人取得土地使用权，如《土地管理法实施条例》第29条规定。土地使用权租赁则指土地二级市场的交易行为，即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人，出租的客体是土地使用权，比如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条分别对以出让和划拨方式取得的土地使用权的出租作了相关规定。但在有些部门规章等规定上，未能对上述概念合理区分和使用，如1994年国家土地管理局与国家体改委联合发布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》第9条规定：“国家以租赁方式将土地使用权租赁给公司，定期收取租金。”该规定便将上述两概念混淆为一体，其所指应为将土地租赁与公司。还有，虽然《规范国有土地租赁若干意见》对国有土地租赁和国有土地使用权租赁皆作了相关规定，但该规定将土地使用权的出租称为转租，似乎未能彻底履行上述有关法律对土地租赁和土地使用权租赁的概念界定。因此，对于立法界或理论界，都应进一步理顺上述概念的运用，以完善本来较为混乱的土地制度。
二、国有土地使用权出租
国有土地使用权出租属于二级市场交易行为，按照土地使用权初始取得方式分类，其主要包括以下几种：以土地租赁方式取得之土地使用权的出租（下称租赁土地使用权的出租）、以出让方式取得之土地使用权的出租（下称出让土地使用权的出租）、以划拨方式取得之土地使用权的出租（下称划拨土地使用权的出租）。下面主要对上述以各种方式取得之土地使用权出租的限制条件进行分析。
首先对比谈一下租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租。《规范国有土地租赁若干意见》第六条对租赁土地使用权的出租作了相关规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”如前所述，该条款将以租赁方式取得之土地使用权的出租称为承租土地使用权转租，严格讲是不对的，因为本次出租是对以土地租赁方式初始取得土地使用权的第一次出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条则对出让土地使用权的出租作了有关规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”
上述法律政策对租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租,皆规定了以下同样的限制条件：必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。不过，租赁土地使用权的出租在满足支付土地租金和完成开发建设的条件之后，还必须经土地行政主管部门同意或合乎租赁合同约定（指在土地租赁合同中约定允许出租或禁止出租或出租须经出租人同意），而关于出让土地使用权的出租并无类似的明文规定。本人认为，上述租赁土地使用权出租须经土地行政主管部门之“同意”，应理解为对是否已经支付土地租金和完成开发建设条件的审查和监督，除此之外，土地行政主管部门不应以任何理由做出不同意出租的决定，否则将出现权利滥用等人为因素而阻碍租赁交易市场的发展。
从国家有关规定看，我国对国有土地使用权出租的限制条件与国有土地使用权转让的限制条件是一致的，即必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。实际上，在土地使用权出租中，“承租人不是对出租人现有的租赁物加以占有和使用，而需要继续投资完成土地的开发、利用。而一般的财产租赁，承租人不必投资对租赁物加以改造”（赵红梅《论土地使用权租赁》），在土地使用权出租中，并不发生土地使用权的权属转移，出租人作为土地使用权权属登记人，仍应负担交纳原相应土地税费的义务，而且承租人取得承租权后必须受原出让合同、租赁合同中对土地开发、用途等方面的限制，上述因素都将大大减少土地使用权出租的投机性。因此，个人认为，不宜将土地使用权的出租等同于土地使用权的转让而给予过多限制，比如《河北省国有土地租赁办法》仅对转让租赁土地使用权规定了限制条件，但对转租未设置限制条件。此外，可以尝试将招标拍卖挂牌制度引入土地使用权出租市场。
下面看一下划拨土地使用权的出租。1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法 》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”第九条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人”。第六条规定：“ 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”
单从该《办法》第九条规定看，似乎允许划拨土地使用权单独出租，但根据《办法》第五条规定，划拨土地使用权必须经土管部门批准且办理出让手续后才能出租，若如此，在办理完出让手续后实际上就变成出让土地使用权的出租了，相应的应受关于出让土地使用权出租的法律规定的约束，也就谈不上划拨土地使用权的出租了，因此，个人认为，严格意义上讲，国家是不允许划拨土地使用权的单独出租的。
不过，对于划拨土地使用权随同建筑物一起出租的，法律是允许的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
三、集体土地使用权的出租。
大家知道，集体土地使用权包括农地承包经营权（又称农地使用权）、宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公共设施、公益事业建设用地使用权。关于农地承包经营权的出租，我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均有详细规定，至于公共设施、公益事业建设用地，因不具有营利性，实践中相关纠纷不多，所以本文不再述及二者的出租问题。下面主要分析一下宅基地使用权、企业建设用地使用权的出租问题。
1、宅基地使用权的出租。关于此，目前只有《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，但是否允许出租宅基地使用权呢？从实务上看，因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地，从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性；从法理上看，既然法无禁止，应理解为是允许出租宅基地使用权的，而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更，从而并不违反“一户一宅”的法律规定。
但是，法律对宅基地使用权的承租者范围是否有所限制呢？《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”由此可以认为，受用途和资源所限，宅基地主要用于本集体经济组织内部成员建设住宅，外村乡村民不具备使用主体资格，城市居民则只能申请使用国有土地。因此，宅基地使用权出租虽然不变更使用权属主体，但也只能出租给具备建设使用资格的本集体经济组织成员了。其实，1988年修订的《土地管理法》第41条曾规定允许城镇非农业户口居民使用集体土地建造住宅，后因容易导致房地产投机炒卖而在新《土地管理法》中予以删除，由此也可见立法之用意。
宅基地使用权的出租，是否也应参照国有土地使用权出租规定而必须达到一定开发程度呢？如前所述，本人还是认为，土地使用权的出租与承租土地使用权的转让不同，前者并不改变土地使用权的权属主体，因此，不宜对土地使用权出租时的开发程度过多限制。
至于农村居民出租住房，从上述规定中看不出对承租人资格条件的任何限制，从现实看，农民将住房出租与城市居民、本集体外村民的现象大量存在，其于乡镇经济发展的人流与物流中，扮演着重要的角色，而且农村居民出租住房并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，因此，本人认为应予以肯定和鼓励农村居民出租住房。
2、关于企业建设用地使用权的出租问题。
相对于农地承包经营权、宅基地使用权，乡镇企业建设用地使用权的流转则更具有市场性，它对农村工业的发展起了重大作用，但关于企业建设用地使用权出租的法律规定，仅有《土地管理法》第六十三条，且对于该条款的理解，有众多分歧。
《土地管理法》在“建设用地”一章第六十三条这样规定；“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”从该第六十三条前半句可以看出，法律是允许集体土地使用权出租用于农业建设的。结合看一下《土地管理法》第四十三条和第六十条：“第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”“第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，……。” 由上得知，任何单位或个人进行建设，如果不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地，其既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。因此，可以看出，对于集体土地企业使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅应限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。至于承租人范围，是应限制在本集体经济组织举办的企业之内，还是同时允许其他集体经济组织举办的企业承租呢？本人未看到相关的法律规定，不过从鼓励乡镇经济发展角度看，应打破该界限。
不过，个人认为，《土地管理法》第六十三条语言表述是有问题的，其下半句所说“除外”是针对前半句所述“出让、转让”之土地使用权转移而言，显然不是针对企业建设用地土地使用权的出租，因为作为二级市场土地使用权的出租并不发生土地使用权属的转移。该条的实际用意是，因破产兼并等原因致使用地企业不再符合集体土地使用权主体资格（集体土地使用权主体限于农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业），该企业经营不再属于农业建设范畴，根据土地管理法第四十三条规定（任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地），必须办理国家征地和出让手续，即所谓的“依法发生转移”。因此，该条款无论用语还是逻辑上，皆欠准确，正确的做法是将土地使用权的出租另行单列表述。
至于集体企业房屋的出租，并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，本人看法同前面农村住宅相同，应予以支持和肯定。
四、租赁土地使用权的转让。
首先，必须弄清租赁土地使用权的转让与租赁土地使用权的转租二者之间的区别。所谓租赁土地使用权的转让，是指原土地租赁合同的承租人，将其承租取得的土地使用权转移与第三人，由第三人享有原土地租赁合同的权利义务，转让人丧失土地使用权。而租赁土地使用权的转租是指原土地租赁合同的承租人将小于其承租土地使用权的权利在原租赁期限内转租与次承租人，且不丧失其作为原土地租赁合同承租人地位的法律行为。该两者存以下区别：前者的转让人要退出原租赁合同关系，经过原土地行政主管部门变更登记后，受让人成为原土地租赁合同的承租人，直接附有向出租人缴纳租金等原租赁合同约定的义务，同时享有转让人在原租赁合同约定的权利。后者的转租人不退出原租赁合同关系，仍然是原租赁合同的承租人，仍附有缴纳租金等原租赁合同约定义务，接受转租的次承租人与出租人之间并不存在租赁合同关系。
关于租赁国有土地使用权的转让，我国政策也规定了相应的限制条件。如《规范国有土地租赁若干意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。……”可见，该规定将以租赁方式取得土地使用权后再转让的限制条件规定为两点，即经土地行政主管部门同意和按规定支付土地租金并完成开发建设，其与租赁地使用权对外出租的限制条件是一致的，目的主要为了防止囤积土地等投机行为。但参照关于出让土地使用权对外转让时应完成投资总额25%以上等限制规定来看，该《办法》所规定的“完成开发建设”之条件有所苛刻，将不利于租赁土地使用权交易的发展。为此，有些地方做了变通规定，如2003年四川省《国有土地租赁办法》第十四条规定：“在不改变国有土地租赁合同约定的权利与义务的前提下，承租人投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以后，经出租人同意，承租人可以转让租赁的国有土地使用权。国有土地使用权转让后，原承租人的权利与义务转移给新承租人，并重新向出租人登记。”《河北省国有土地租赁办法》第十四条规定：“转让租赁土地使用权应当符合下列条件：（一）已经按照国有土地租赁合同支付土地租金，并取得土地使用权证书；二）已经按照国有土地租赁合同进行投资开发，并完成开发投资总额的百分之二十五以上。”不得不指出，青岛市《国有土地租赁暂行办法》仍遵从了《规范国有土地租赁若干意见》，其第十六条规定：“承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据国有土地租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”
如前所述，随着招标拍卖挂牌制度的实行，以及将来逐步设制实施的物业税收制度，土地投机买卖的可能性逐渐减小，本着鼓励发展土地市场交易的原则和趋势，建议逐步取消承租土地使用权转让的限制条件。
关于租赁集体土地使用权的转让，可参考集体土地使用权出租的相关规定，不再论述。
五、土地使用权租赁登记
我国关于土地使用权租赁登记与土地租赁登记的规定是不同的，前项登记为土地使用权设立登记，后项登记为他项权利登记。《土地登记规则》第二十八条规定：“依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。”可见，国有土地承租人依法申请登记后，其所享有的土地使用权与出让土地使用权和划拨土地使用权属于同一位阶的权利，即都是土地使用权，故该项登记为土地使用权设立登记。再看一下《规范国有土地租赁若干意见》有关规定：“六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。”同时，《土地登记规则》第三十条规定：“ 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。
根据上述规定，土地出租登记同土地使用权租赁登记相比，有以下区别：1、前者的出租人是土地所有人，后者的出租人为土地使用者2、前者应在租赁合同签订后30内申请登记，后者则应在合同签订后15日内申请登记。3、在法律制度用语上，前者定义为“承租国有土地使用权登记”，后者为“土地使用权出租登记”。4、土地出租登记属于土地权利设立登记，承租人由此取得土地使用权。土地使用权出租登记是土地使用权变更登记，承租人由此取得土地它项权利。
显然，我国上述规定是将土地使用权出租登记作为物权化登记的。其实，个人认为，将“土地使用权出租登记”界定为他项权利登记，在法律性质上有所不妥，因为出租人与承租人之间形成的是债权债务关系，其行为后果并不发生物权变动或设定，即并不发生土地使用权法定权属人的变化，承租人取得的不过是土地使用权的承租权，在租赁合同依法签订后，承租人便依法或依约取得承租权，而并非在申请土地使用权他项权利登记后才取得承租权，因此，严格的讲它是合同登记备案，而非物权他项权利登记。该登记之目的，除为了便于国家监督控制土地使用权租赁市场外，主要是保护善意第三人利益，如甲将其土地使用权低价出租与乙，但未登记备案，然后又将其土地使用权抵押贷款，银行在实现抵押权时，因“抵押不破租赁”，只能维持收不回成本的租赁关系，而通过租赁备案制度，银行完全在签订抵押合同时查验是否已经出租，并以此决定是否接受该项抵押。因此，法律上只要赋予该合同登记备案具有对抗第三人的效力即可，即未租赁登记备案的，抵押权人实现抵押权时，有权不予继续履行原租赁合同，而对于已经租赁登记备案的，对于明知抵押物存在负担仍接受担保的抵押权人不予保护，即“抵押不破租赁”。
六、关于土地使用权出租期限
土地使用权出租期限最高为多少呢？可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢？
我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，因此，有人主张土地使用权租赁期限应受该规定约束，尤其对于有限的土地资源，租期过长，将难以公平确定若干年之后的租金数额。本人认为，过短的租赁期限，将影响土地使用权承租人的投入，影响建筑投资的回收以及建筑安全寿命的保障，不利于土地的合理充分利用。关于租金标准的确定，可以通过市场租金评估等体系，建立科学的租金调整机制。其实，从本质上看，土地使用权出让实为土地使用权租赁的一种方式，其只不过是将数十年的承租权一次性买断而已。因此，土地使用权出租期限不应受20年的限制，而应参照出让期限的有关规定。
再看我国《规范国有土地租赁若干意见》规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”可见，我国政策规定是将土地出租最高期限等同于同类用途土地的出让最高年期，即已超过20年，但该规定仅限于部门规章，并未上升到法律层面上，值得立法界进一步明确。不得不注意，上述《规范国有土地租赁若干意见》仅规定了一级土地市场国有土地出租的期限，对于以出让、划拨、土地租赁等方式取得土地使用权后，将土地使用权再行出租的期限，虽然没有规定，但应可参照之。
鉴于土地使用权租赁关系复杂，涉及问题较多，本文仅对本人实践中碰到的个别问题的个别方面做初步浅析，一孔之见，欢迎批评。
参考书目：江平主编《中国土地立法研究》；
陕西省建设厅 陕西省质量技术监督局
陕西省工程建设地方标准化工作暂行管理办法
2005-4-30 陕西省建设厅 陕西省质量技术监督局
第一章 总则
第一条 为加强陕西省工程建设地方标准化工作的管理，促进本省工程建设标准化工作的健康发展，根据《标准化法》、《建筑法》及建设部《工程建设地方标准化工作管理规定》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 工程建设标准化工作是制定陕西省工程建设地方标准，组织实施工程建设国家标准、行业标准和地方标准，并对标准实施情况进行监督。
第三条 工程建设标准化工作应纳入陕西省标准化和建设事业的发展规划和计划。
第四条 对需要在全省范围内统一，尚未制定工程建设国家标准和行业标准的下列技术要求，制定陕西省工程建设地方标准：
（一）工程建设规划、勘察、设计、施工（包括安装）及验收的质量要求；
（二）工程建设规划、勘察、设计、施工（包括安装）及验收中新技术、新方法、新材料、新工艺、新设备的应用；
（三）工程建设的试验、检验方法；
（四）工程建设的信息技术要求；
（五）其他工程建设的管理技术要求；
第五条 陕西省工程建设地方标准中，对直接涉及人民生命财产安全、人体健康、环境保护和公共利益的条文，经国务院建设行政主管部门确定，可作为强制性条文。
第六条 地方标准化工作经费的来源，可从财政拨款、上级有关部门的拨款、社会团体、企事业单位或个人的赞助、编制单位的资助、标准出版发行的收入、科研经费、标准培训收入等渠道筹措解决。
第二章 管理机构及职责
第七条 省建设行政主管部门根据《工程建设地方标准化工作管理规定》，在本省行政区域内负责工程建设标准化工作的管理，履行以下职责：
一、组织贯彻国家有关工程建设标准化的法律、法规和方针、政策，并制定本行政区域的具体实施办法；
二、制定本行政区域工程建设地方标准化工作的规划、计划；
三、批准发布陕西省工程建设地方标准；
四、在本行政区域内组织实施工程建设标准，对工程建设标准的实施进行监督。
第八条 陕西省建筑标准设计办公室（以下简称省标办）受省建设行政主管部门委托，承担全省工程建设标准化的日常工作，主要职责是：
一、组织制订、修订陕西省工程建设地方标准；
二、负责进入本行政区域内的工程建设国外标准及其他省市地方标准的组织论证和备案工作；
三、负责本行政区域内工程建设企业标准的备案，督促工程建设企业按企业工商登记属地化原则到同级标准化行政主管部门办理备案；
四、负责在实际工程中采用现行工程建设标准中未作明确规定的新技术、新方法、新工艺、新材料、新设备的申报和组织论证工作；
五、承担工程建设国家标准、行业标准的制订、修订等有关任务；
六、组织有关工程建设标准的宣贯、培训；
七、负责工程建设标准的技术档案管理和标准化信息管理，开展相关服务；
八、其他工程建设标准工作。
第九条 各地建设行政主管部门负责本行政区域内工程建设标准的实施与监督工作。并应确定相应的机构和人员负责本地区工程建设标准化的工作。
第三章 工程建设标准的计划
第十条 陕西省工程建设地方标准的计划由省建设行政主管部门统一管理，并纳入全省标准化工作计划。
第十一条 陕西省工程建设地方标准的计划，应当遵循下列原则：
（一）符合国家和本省有关法律、法规，体现国家和我省技术、经济政策；
（二）适应工程建设和科学技术发展的需要；
（三）与相关标准协调配套，不与现行的国家和行业标准重复或抵触；
（四）按需要与可能综合平衡。
第十二条 列入陕西省工程建设地方标准计划的项目，应当具备下列条件：
（一）技术内容成熟，具有可靠性和先进性；
（二）各方面条件具备，可在短期内完成编制、修订工作；
（三） 标准实施后具有经济、社会和环境效益。
第十三条 陕西省工程建设地方标准计划，应当按照下列程序进行：
（一）地方标准制订、修订立项，由有关部门、社会团体、科研院所、企事业单位或个人于每年4月底和10月底填写项目申请书（附件一）一式三份，送省标办。
（二）省标办整理汇总所有的申请项目，提出计划意见，连同计划表和项目申请书一式二份报省建设行政主管部门。
（三）省建设行政主管部门组织专业委员会对项目进行论证，根据论证结果，于每年6月底和12月底确定计划项目。
（四）经评审通过的项目由省建设行政主管部门列入地方标准制订、修订年度计划，每年分两批印发到标准的起草和参加单位。
（五）地方标准制订、修订年度计划，由省标办每年两次在《陕西工程建设标准化信息》期刊和陕西建设信息网上通告。
第十四条 列入年度计划的陕西省工程建设地方标准项目的起草单位应按计划要求组织实施。在计划执行中遇有特殊情况，不能按原计划实施时，应当向省标办提交申请变更计划的报告。省标办可根据实际情况提出调整计划的建议，报省建设行政主管部门备案。
省级各有关行政主管部门对其主管的陕西省工程建设地方标准项目计划执行情况负有监督和检查的责任，并负责协调解决计划执行中的重大问题。
第四章 工程建设标准的制订、修订和审查报批
第十五条 陕西省工程建设地方标准的制订、修订，应当遵循“安全适用，技术先进，经济合理”的原则，积极采用经分析论证符合本省实情的国际标准、国外先进标准和其他省市地方标准。
第十六条 属于下列情况之一的陕西省工程建设地方标准项目，可采取快速编制程序：
（一）等同采用或等效采用国际标准制订、修订的地方标准项目；
（二）现行地方标准急需修订的项目；
（三）由现行其它标准转化为本省地方标准的项目。
第十七条 陕西省工程建设地方标准中采纳的新技术、新方法、新材料、新工艺、新设备，应当经过可行性论证和技术鉴定，有完整的技术资料。
第十八条 陕西省工程建设地方标准的制订、修订编写，应符合现行的《标准的结构和编写规则》。
第十九条 制订、修订陕西省工程建设地方标准时，对直接涉及人民生命财产安全、人身健康、环境保护和其它公众利益的技术要求，单独编写成强制性条文。在强制性条文中不得同时包含推荐性技术要求。
第二十条 陕西省工程建设地方标准的制订、修订，按征求意见和审查报批两个阶段进行。
第二十一条 陕西省工程建设地方标准征求意见阶段，按下列要求进行：
（一）标准起草单位应根据年度计划的要求，拟定具体的编制大纲和工作进度计划，并报省标办备案。
（二）标准起草单位根据编制大纲和工作进度计划组织标准参加单位进行编写标准征求意见稿及其条文说明。
（三）标准起草单位提出的标准征求意见稿及其条文说明，由标准起草单位印发给有关部门、单位和专家正式征求意见。征求意见的期限不超过两个月。
第二十二条 按本办法第十六条的规定，经省建设行政主管部门批准采取快速编制程序的陕西省工程建设地方标准项目，可省略标准的征求意见工作。
第二十三条 陕西省工程建设地方标准的审查和报批程序，按下列要求进行：
（一）标准起草单位将征求意见阶段收集到的意见逐条归纳整理，提出标准送审稿及其条文说明（其中标明强制性条文），连同送审文件一式三份，一并报省标办。
（二）标准送审文件由省标办在开会前一个月发至各主管部门、有关单位及专家。
（三）标准审查可采取会审或函审（附件二）的方式。
1、会审
由省建设行政主管部门主持审查会议，由省标办和标准编制的提出部门具体组织。参审人员由省级有关行政主管部门、专家、标准编制组等代表组成，审查人员不得少于9人。
审查会对标准送审稿及其条文说明进行全面审查，提出审查意见。对强制性条文，单独写出审查意见。有争议而不能取得一致意见的问题，应提出倾向性审查意见。
2、函审
审查意见采用书面形式，由省标办收集经省建设行政主管部门同意参加函审的单位和专家的意见。在此基础上提出审查意见。
（四）报批
标准经审查后，由标准起草单位根据审查意见修改，提出报批稿及其条文说明（其中标明强制性条文），连同其他报批文件一式三份送省标办审核，由省标办将报批文件一式二份报省建设行政主管部门审批。
标准的报批文件包括：标准送审稿审查意见，标准报批稿及其条文说明，强制性条文汇总单，报批签署表（附件三）等文件。第五章 工程建设标准的批准发布
第二十四条 陕西省工程建设标准由省建设行政主管部门统一编号和批准。由省建设行政主管部门和省标准化行政主管部门联合发布。
第二十五条 陕西省工程建设地方标准的编号应符合下列规定：
1、强制性标准的编号为：
DBJ 61——＊＊＊—＊＊＊＊
─┬─ ─┬── ┬─
└───标准发布年号
└──────标准发布顺序号
└────────强制性标准的代号
2、推荐性标准的编号为：
DBJ/T 61——＊＊＊—＊＊＊＊
─┬─- ─┬── ┬─
└──标准发布年号
└─────标准发布顺序号
└────────推荐性标准的代号
第二十六条 对于同一名称的陕西省工程建设地方标准，发布顺序号不变；对修定后的地方标准，其顺序号不变，按重新批准发布的年份在封面和扉页中标准名称的下方增加“（XXXX年版）”字样。
第二十七条 对含强制性条文的陕西省工程建设地方标准，在前言中写明“本标准第X条、┈┈┈为强制性条文”，并在标准批准发布前由省建设行政主管部门将强制性条文汇总单报国务院建设行政主管部门确定。
对不含强制性条文的地方标准，在批准后三十日内由省建设行政主管部门报国务院建设行政主管部门备案。
第二十八条 陕西省工程建设地方标准的出版印刷应符合现行的《工程建设标准出版印刷规定》。
第二十九条 陕西省工程建设地方标准由省标办组织出版、发行。凡未经批准发布的，不得以任何形式出版发行。
第三十条 新发布的陕西省工程建设地方标准由省标办在《陕西工程建设标准化信息》期刊和陕西建设信息网上通告。
第三十一条 陕西省工程建设地方标准属于科技成果。应纳入科学技术进步奖励范围。
第六章 工程建设标准的复审
第三十二条 陕西省工程建设地方标准实施后，应当根据科学技术发展和工程建设经验的积累，适时组织复审。复审周期一般为五年。
复审后，由省标办向省建设行政主管部门提出标准废止、继续有效或需要修订的建议。
第三十三条 经省建设行政主管部门审核，确认继续有效的陕西省工程建设地方标准，当再版或汇编时，在标准扉页上的批准日期下方增加“* * * *年 * *月确认继续有效”字样。
经省建设行政主管部门审核，确认继续有效或予以废止的陕西省工程建设地方标准名录，由省标办在《陕西工程建设标准化信息》期刊和陕西建设信息网上公布。
第三十四条 具有下列情况之一的陕西省工程建设地方标准应进行修订：
（一）标准的部分规定已制约了科学技术新成果的推广应用；
（二）标准的部分规定经修订后可取得明显的经济效益，社会效益和环境效益；
（三）标准的部分规定有明显缺陷或与相关的国家标准、行业标准相抵触；
（四）需要对现行的标准做局部补充规定。
第三十五条 需要修订的陕西省工程建设地方标准，按本办法第三章、第四章有关规定办理。
第七章 工程建设标准的实施与监督
第三十六条 全省各级建设行政主管部门依法对执行工程建设标准的情况实施监督检查。
第三十七条 任何单位和个人在从事工程建设活动中，违反工程建设强制性国家标准、行业标准和地方标准的行为，各级建设行政主管部门按照《建设工程质量管理条例》、《实施工程建设强制性标准监督规定》等有关规定进行处罚。
第三十八条 标准实施情况的监督检查结果，应及时报上级建设行政主管部门。各级建设行政主管部门应当将监督检查结果在一定范围内公告。当发现标准中的某些规定需要进行修改时，应及时向标准的批准部门提出意见或建议。
第三十九条 未经标准的批准部门同意，严禁擅自对标准中的技术内容、条文进行解释。
第四十条 省建设行政主管部门根据本省的实际需要，适时组织开展工程建设国家标准、行业标准及地方标准的宣贯和培训，并应符合下列规定：
一、标准的宣贯和培训活动应在统一组织下进行。
二、标准的宣贯和培训应纳入专业技术人员继续教育计划。
三、标准的宣贯和培训应确保质量和水平，负责标准宣讲的人员必须是参加标准编制的人员或是经培训合格的师资人员。
四、标准的宣贯和培训活动，应严格执行国家的有关规定，严禁任何单位或个人擅自举办以赢利为目的的各种形式的标准宣贯班、培训班。
第八章 附则
第四十一条 本办法由省建设行政主管部门负责解释。
第四十二条 本办法自发布之日起实施。
附件一：陕西省工程建设标准制订修订项目申请表
http://www1.shaanxi.gov.cn/app/newzfwj/gg/gg_jtym/2005043003.doc
附件二：陕西省工程建设标准函审表
http://www1.shaanxi.gov.cn/app/newzfwj/gg/gg_jtym/2005043002.doc
附件三：陕西省工程建设标准报批签署表
http://www1.shaanxi.gov.cn/app/newzfwj/gg/gg_jtym/2005043001.doc
山东德衡律师事务所房地产部律师 张延岭
内容摘要：土地租赁指土地一级市场行为，即国家将土地出租与承租人，出租的客体是土地；土地使用权租赁则指土地二级市场行为，即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人，出租的客体是土地使用权。我国对国有土地使用权以及集体土地使用权的出租规定了不同的限制条件，鉴于土地使用权的出租并不改变土地使用权属主体登记，为促进土地使用权租赁市场以及经济发展，本人认为应逐步降低或取消限制条件。另外，本文还尝试探讨了承租土地使用权的转让、土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限等问题。
主题词：土地租赁，土地使用权租赁，土地使用权租赁合同登记，承租土地使用权的转让，土地使用权租赁合同期限。
关于土地使用权租赁，我国相关法律规定甚少，有关内容并不充分，实践中也存在很多理解分歧。随着市场经济的发展，土地使用权租赁作为土地流转市场的一种交易形式，已经凸显进一步发展与规范的必要性与紧迫性。为此，本文从以下方面尝试探讨关于我国土地使用权租赁制度的若干问题：土地使用权租赁制度的发展;国有土地使用权的出租;集体土地使用权的出租;承租土地使用权的转让;土地使用权租赁合同登记以及土地使用权租赁合同期限。
一、我国土地使用权租赁制度的发展
1988年前，我国《宪法》第10条第4款规定：“任何组织或个人不得侵占、买卖、出租或以其他形式非法转让土地”。1988年《宪法修正案》，将上述条款修改为“任何组织或个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。土地的使用权可以依照法律的规定转让”，从而为土地租赁制的实行解开了禁锢。同年，根据《宪法修正案》，又对《土地管理法》相应修改，将原《土地管理法》第2条第2款“任何单位和个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地”修改为“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，并明确规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。1998年《土地管理法实施条例》第29条规定：“国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股”，从而正式将土地租赁确定为国有土地使用权取得方式之一。
1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。”1992年《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。”
1999年8月1日，国土资源部发布《规范国有土地租赁若干意见》，对国有土地租赁问题作了较为全面的规定，其规定：“国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。”该《意见》第六条同时对国有土地使用权租赁做出规定：“ 国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。
从以上规定可以看出，我国法律制度是将土地租赁与土地使用权租赁区分界定的。土地租赁应指土地一级市场的行为，即国家将土地出租与承租人，出租的客体是土地，承租人取得土地使用权，如《土地管理法实施条例》第29条规定。土地使用权租赁则指土地二级市场的交易行为，即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人，出租的客体是土地使用权，比如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条和《划拨土地使用权管理暂行办法》第9条分别对以出让和划拨方式取得的土地使用权的出租作了相关规定。但在有些部门规章等规定上，未能对上述概念合理区分和使用，如1994年国家土地管理局与国家体改委联合发布的《股份有限公司土地使用权管理暂行规定》第9条规定：“国家以租赁方式将土地使用权租赁给公司，定期收取租金。”该规定便将上述两概念混淆为一体，其所指应为将土地租赁与公司。还有，虽然《规范国有土地租赁若干意见》对国有土地租赁和国有土地使用权租赁皆作了相关规定，但该规定将土地使用权的出租称为转租，似乎未能彻底履行上述有关法律对土地租赁和土地使用权租赁的概念界定。因此，对于立法界或理论界，都应进一步理顺上述概念的运用，以完善本来较为混乱的土地制度。
二、国有土地使用权出租
国有土地使用权出租属于二级市场交易行为，按照土地使用权初始取得方式分类，其主要包括以下几种：以土地租赁方式取得之土地使用权的出租（下称租赁土地使用权的出租）、以出让方式取得之土地使用权的出租（下称出让土地使用权的出租）、以划拨方式取得之土地使用权的出租（下称划拨土地使用权的出租）。下面主要对上述以各种方式取得之土地使用权出租的限制条件进行分析。
首先对比谈一下租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租。《规范国有土地租赁若干意见》第六条对租赁土地使用权的出租作了相关规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”如前所述，该条款将以租赁方式取得之土地使用权的出租称为承租土地使用权转租，严格讲是不对的，因为本次出租是对以土地租赁方式初始取得土地使用权的第一次出租。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条则对出让土地使用权的出租作了有关规定：“土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。”
上述法律政策对租赁土地使用权的出租和出让土地使用权的出租,皆规定了以下同样的限制条件：必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。不过，租赁土地使用权的出租在满足支付土地租金和完成开发建设的条件之后，还必须经土地行政主管部门同意或合乎租赁合同约定（指在土地租赁合同中约定允许出租或禁止出租或出租须经出租人同意），而关于出让土地使用权的出租并无类似的明文规定。本人认为，上述租赁土地使用权出租须经土地行政主管部门之“同意”，应理解为对是否已经支付土地租金和完成开发建设条件的审查和监督，除此之外，土地行政主管部门不应以任何理由做出不同意出租的决定，否则将出现权利滥用等人为因素而阻碍租赁交易市场的发展。
从国家有关规定看，我国对国有土地使用权出租的限制条件与国有土地使用权转让的限制条件是一致的，即必须按出让合同或租赁合同完成开发投资。实际上，在土地使用权出租中，“承租人不是对出租人现有的租赁物加以占有和使用，而需要继续投资完成土地的开发、利用。而一般的财产租赁，承租人不必投资对租赁物加以改造”（赵红梅《论土地使用权租赁》），在土地使用权出租中，并不发生土地使用权的权属转移，出租人作为土地使用权权属登记人，仍应负担交纳原相应土地税费的义务，而且承租人取得承租权后必须受原出让合同、租赁合同中对土地开发、用途等方面的限制，上述因素都将大大减少土地使用权出租的投机性。因此，个人认为，不宜将土地使用权的出租等同于土地使用权的转让而给予过多限制，比如《河北省国有土地租赁办法》仅对转让租赁土地使用权规定了限制条件，但对转租未设置限制条件。此外，可以尝试将招标拍卖挂牌制度引入土地使用权出租市场。
下面看一下划拨土地使用权的出租。1992年国家土地管理局《划拨土地使用权管理暂行办法 》第五条规定：“未经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续，交付土地使用权出让金的土地使用者，不得转让、出租、抵押土地使用权。”第九条规定：“土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人”。第六条规定：“ 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门批准，其土地使用权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；（四）依照《条例》和本办法规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府交付土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。”
单从该《办法》第九条规定看，似乎允许划拨土地使用权单独出租，但根据《办法》第五条规定，划拨土地使用权必须经土管部门批准且办理出让手续后才能出租，若如此，在办理完出让手续后实际上就变成出让土地使用权的出租了，相应的应受关于出让土地使用权出租的法律规定的约束，也就谈不上划拨土地使用权的出租了，因此，个人认为，严格意义上讲，国家是不允许划拨土地使用权的单独出租的。
不过，对于划拨土地使用权随同建筑物一起出租的，法律是允许的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条规定，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。
三、集体土地使用权的出租。
大家知道，集体土地使用权包括农地承包经营权（又称农地使用权）、宅基地使用权、乡镇企业建设用地使用权和公共设施、公益事业建设用地使用权。关于农地承包经营权的出租，我国《土地管理法》和《农村土地承包法》均有详细规定，至于公共设施、公益事业建设用地，因不具有营利性，实践中相关纠纷不多，所以本文不再述及二者的出租问题。下面主要分析一下宅基地使用权、企业建设用地使用权的出租问题。
1、宅基地使用权的出租。关于此，目前只有《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”从该规定可以看出法律是允许农民出租住宅的，但是否允许出租宅基地使用权呢？从实务上看，因农民建住宅完全可以申请到免费的宅基地，从而很少存在承租别人宅基地使用权的必要性和可能性；从法理上看，既然法无禁止，应理解为是允许出租宅基地使用权的，而且允许出租不会导致宅基地使用权主体的变更，从而并不违反“一户一宅”的法律规定。
但是，法律对宅基地使用权的承租者范围是否有所限制呢？《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”由此可以认为，受用途和资源所限，宅基地主要用于本集体经济组织内部成员建设住宅，外村乡村民不具备使用主体资格，城市居民则只能申请使用国有土地。因此，宅基地使用权出租虽然不变更使用权属主体，但也只能出租给具备建设使用资格的本集体经济组织成员了。其实，1988年修订的《土地管理法》第41条曾规定允许城镇非农业户口居民使用集体土地建造住宅，后因容易导致房地产投机炒卖而在新《土地管理法》中予以删除，由此也可见立法之用意。
宅基地使用权的出租，是否也应参照国有土地使用权出租规定而必须达到一定开发程度呢？如前所述，本人还是认为，土地使用权的出租与承租土地使用权的转让不同，前者并不改变土地使用权的权属主体，因此，不宜对土地使用权出租时的开发程度过多限制。
至于农村居民出租住房，从上述规定中看不出对承租人资格条件的任何限制，从现实看，农民将住房出租与城市居民、本集体外村民的现象大量存在，其于乡镇经济发展的人流与物流中，扮演着重要的角色，而且农村居民出租住房并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，因此，本人认为应予以肯定和鼓励农村居民出租住房。
2、关于企业建设用地使用权的出租问题。
相对于农地承包经营权、宅基地使用权，乡镇企业建设用地使用权的流转则更具有市场性，它对农村工业的发展起了重大作用，但关于企业建设用地使用权出租的法律规定，仅有《土地管理法》第六十三条，且对于该条款的理解，有众多分歧。
《土地管理法》在“建设用地”一章第六十三条这样规定；“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”从该第六十三条前半句可以看出，法律是允许集体土地使用权出租用于农业建设的。结合看一下《土地管理法》第四十三条和第六十条：“第四十三条 任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”“第六十条 农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，……。” 由上得知，任何单位或个人进行建设，如果不符合上述规定的集体土地使用权主体资格，则必须依法申请使用国有土地，其既不能在集体土地初级市场取得集体土地使用权，也不能在集体土地二级市场以出让、转让或出租形式获得。因此，可以看出，对于集体土地企业使用权的对外出租，法律是有限制条件的，即仅应限于出租与集体经济组织开办的或以入股、联营形式与他人共同举办的乡镇企业。至于承租人范围，是应限制在本集体经济组织举办的企业之内，还是同时允许其他集体经济组织举办的企业承租呢？本人未看到相关的法律规定，不过从鼓励乡镇经济发展角度看，应打破该界限。
不过，个人认为，《土地管理法》第六十三条语言表述是有问题的，其下半句所说“除外”是针对前半句所述“出让、转让”之土地使用权转移而言，显然不是针对企业建设用地土地使用权的出租，因为作为二级市场土地使用权的出租并不发生土地使用权属的转移。该条的实际用意是，因破产兼并等原因致使用地企业不再符合集体土地使用权主体资格（集体土地使用权主体限于农村集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业），该企业经营不再属于农业建设范畴，根据土地管理法第四十三条规定（任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地），必须办理国家征地和出让手续，即所谓的“依法发生转移”。因此，该条款无论用语还是逻辑上，皆欠准确，正确的做法是将土地使用权的出租另行单列表述。
至于集体企业房屋的出租，并不因此改变集体土地使用权和房屋产权的变更，本人看法同前面农村住宅相同，应予以支持和肯定。
四、租赁土地使用权的转让。
首先，必须弄清租赁土地使用权的转让与租赁土地使用权的转租二者之间的区别。所谓租赁土地使用权的转让，是指原土地租赁合同的承租人，将其承租取得的土地使用权转移与第三人，由第三人享有原土地租赁合同的权利义务，转让人丧失土地使用权。而租赁土地使用权的转租是指原土地租赁合同的承租人将小于其承租土地使用权的权利在原租赁期限内转租与次承租人，且不丧失其作为原土地租赁合同承租人地位的法律行为。该两者存以下区别：前者的转让人要退出原租赁合同关系，经过原土地行政主管部门变更登记后，受让人成为原土地租赁合同的承租人，直接附有向出租人缴纳租金等原租赁合同约定的义务，同时享有转让人在原租赁合同约定的权利。后者的转租人不退出原租赁合同关系，仍然是原租赁合同的承租人，仍附有缴纳租金等原租赁合同约定义务，接受转租的次承租人与出租人之间并不存在租赁合同关系。
关于租赁国有土地使用权的转让，我国政策也规定了相应的限制条件。如《规范国有土地租赁若干意见》第六条规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。……”可见，该规定将以租赁方式取得土地使用权后再转让的限制条件规定为两点，即经土地行政主管部门同意和按规定支付土地租金并完成开发建设，其与租赁地使用权对外出租的限制条件是一致的，目的主要为了防止囤积土地等投机行为。但参照关于出让土地使用权对外转让时应完成投资总额25%以上等限制规定来看，该《办法》所规定的“完成开发建设”之条件有所苛刻，将不利于租赁土地使用权交易的发展。为此，有些地方做了变通规定，如2003年四川省《国有土地租赁办法》第十四条规定：“在不改变国有土地租赁合同约定的权利与义务的前提下，承租人投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以后，经出租人同意，承租人可以转让租赁的国有土地使用权。国有土地使用权转让后，原承租人的权利与义务转移给新承租人，并重新向出租人登记。”《河北省国有土地租赁办法》第十四条规定：“转让租赁土地使用权应当符合下列条件：（一）已经按照国有土地租赁合同支付土地租金，并取得土地使用权证书；二）已经按照国有土地租赁合同进行投资开发，并完成开发投资总额的百分之二十五以上。”不得不指出，青岛市《国有土地租赁暂行办法》仍遵从了《规范国有土地租赁若干意见》，其第十六条规定：“承租人按规定支付土地租金并完成开发建设后,经土地行政主管部门同意或根据国有土地租赁合同约定,可将承租土地使用权转租、转让或抵押。”
如前所述，随着招标拍卖挂牌制度的实行，以及将来逐步设制实施的物业税收制度，土地投机买卖的可能性逐渐减小，本着鼓励发展土地市场交易的原则和趋势，建议逐步取消承租土地使用权转让的限制条件。
关于租赁集体土地使用权的转让，可参考集体土地使用权出租的相关规定，不再论述。
五、土地使用权租赁登记
我国关于土地使用权租赁登记与土地租赁登记的规定是不同的，前项登记为土地使用权设立登记，后项登记为他项权利登记。《土地登记规则》第二十八条规定：“依法向政府土地管理部门承租国有土地的，承租人应当在签订租赁合同之日起三十日内，持土地租赁合同和其他有关证明文件申请承租国有土地使用权登记。”可见，国有土地承租人依法申请登记后，其所享有的土地使用权与出让土地使用权和划拨土地使用权属于同一位阶的权利，即都是土地使用权，故该项登记为土地使用权设立登记。再看一下《规范国有土地租赁若干意见》有关规定：“六、国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。”同时，《土地登记规则》第三十条规定：“ 有出租权的土地使用者依法出租土地使用权的，出租人与承租人应当在租赁合同签订后十五日内，持租赁合同及有关文件申请土地使用权出租登记。土地管理部门应当在出租土地的土地登记卡上进行登记，并向承租人颁发土地他项权利证明书。”可见该项登记为他项权利登记。
根据上述规定，土地出租登记同土地使用权租赁登记相比，有以下区别：1、前者的出租人是土地所有人，后者的出租人为土地使用者2、前者应在租赁合同签订后30内申请登记，后者则应在合同签订后15日内申请登记。3、在法律制度用语上，前者定义为“承租国有土地使用权登记”，后者为“土地使用权出租登记”。4、土地出租登记属于土地权利设立登记，承租人由此取得土地使用权。土地使用权出租登记是土地使用权变更登记，承租人由此取得土地它项权利。
显然，我国上述规定是将土地使用权出租登记作为物权化登记的。其实，个人认为，将“土地使用权出租登记”界定为他项权利登记，在法律性质上有所不妥，因为出租人与承租人之间形成的是债权债务关系，其行为后果并不发生物权变动或设定，即并不发生土地使用权法定权属人的变化，承租人取得的不过是土地使用权的承租权，在租赁合同依法签订后，承租人便依法或依约取得承租权，而并非在申请土地使用权他项权利登记后才取得承租权，因此，严格的讲它是合同登记备案，而非物权他项权利登记。该登记之目的，除为了便于国家监督控制土地使用权租赁市场外，主要是保护善意第三人利益，如甲将其土地使用权低价出租与乙，但未登记备案，然后又将其土地使用权抵押贷款，银行在实现抵押权时，因“抵押不破租赁”，只能维持收不回成本的租赁关系，而通过租赁备案制度，银行完全在签订抵押合同时查验是否已经出租，并以此决定是否接受该项抵押。因此，法律上只要赋予该合同登记备案具有对抗第三人的效力即可，即未租赁登记备案的，抵押权人实现抵押权时，有权不予继续履行原租赁合同，而对于已经租赁登记备案的，对于明知抵押物存在负担仍接受担保的抵押权人不予保护，即“抵押不破租赁”。
六、关于土地使用权出租期限
土地使用权出租期限最高为多少呢？可否适用《合同法》关于租赁合同期限的有关规定呢？
我国合同法规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，因此，有人主张土地使用权租赁期限应受该规定约束，尤其对于有限的土地资源，租期过长，将难以公平确定若干年之后的租金数额。本人认为，过短的租赁期限，将影响土地使用权承租人的投入，影响建筑投资的回收以及建筑安全寿命的保障，不利于土地的合理充分利用。关于租金标准的确定，可以通过市场租金评估等体系，建立科学的租金调整机制。其实，从本质上看，土地使用权出让实为土地使用权租赁的一种方式，其只不过是将数十年的承租权一次性买断而已。因此，土地使用权出租期限不应受20年的限制，而应参照出让期限的有关规定。
再看我国《规范国有土地租赁若干意见》规定：“四、国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地，应实行短期租赁，短期租赁年限一般不超过5年；对需要进行地上建筑物、构筑物建设后长期使用的土地，应实行长期租赁，具体租赁期限由租赁合同约定，但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。”可见，我国政策规定是将土地出租最高期限等同于同类用途土地的出让最高年期，即已超过20年，但该规定仅限于部门规章，并未上升到法律层面上，值得立法界进一步明确。不得不注意，上述《规范国有土地租赁若干意见》仅规定了一级土地市场国有土地出租的期限，对于以出让、划拨、土地租赁等方式取得土地使用权后，将土地使用权再行出租的期限，虽然没有规定，但应可参照之。
鉴于土地使用权租赁关系复杂，涉及问题较多，本文仅对本人实践中碰到的个别问题的个别方面做初步浅析，一孔之见，欢迎批评。
参考书目：江平主编《中国土地立法研究》；
陕西省工程建设地方标准化工作暂行管理办法
陕西省工程建设地方标准化工作暂行管理办法
2005-4-30 陕西省建设厅 陕西省质量技术监督局
第一章 总则
第一条 为加强陕西省工程建设地方标准化工作的管理，促进本省工程建设标准化工作的健康发展，根据《标准化法》、《建筑法》及建设部《工程建设地方标准化工作管理规定》等有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 工程建设标准化工作是制定陕西省工程建设地方标准，组织实施工程建设国家标准、行业标准和地方标准，并对标准实施情况进行监督。
第三条 工程建设标准化工作应纳入陕西省标准化和建设事业的发展规划和计划。
第四条 对需要在全省范围内统一，尚未制定工程建设国家标准和行业标准的下列技术要求，制定陕西省工程建设地方标准：
（一）工程建设规划、勘察、设计、施工（包括安装）及验收的质量要求；
（二）工程建设规划、勘察、设计、施工（包括安装）及验收中新技术、新方法、新材料、新工艺、新设备的应用；
（三）工程建设的试验、检验方法；
（四）工程建设的信息技术要求；
（五）其他工程建设的管理技术要求；
第五条 陕西省工程建设地方标准中，对直接涉及人民生命财产安全、人体健康、环境保护和公共利益的条文，经国务院建设行政主管部门确定，可作为强制性条文。
第六条 地方标准化工作经费的来源，可从财政拨款、上级有关部门的拨款、社会团体、企事业单位或个人的赞助、编制单位的资助、标准出版发行的收入、科研经费、标准培训收入等渠道筹措解决。
第二章 管理机构及职责
第七条 省建设行政主管部门根据《工程建设地方标准化工作管理规定》，在本省行政区域内负责工程建设标准化工作的管理，履行以下职责：
一、组织贯彻国家有关工程建设标准化的法律、法规和方针、政策，并制定本行政区域的具体实施办法；
二、制定本行政区域工程建设地方标准化工作的规划、计划；
三、批准发布陕西省工程建设地方标准；
四、在本行政区域内组织实施工程建设标准，对工程建设标准的实施进行监督。
第八条 陕西省建筑标准设计办公室（以下简称省标办）受省建设行政主管部门委托，承担全省工程建设标准化的日常工作，主要职责是：
一、组织制订、修订陕西省工程建设地方标准；
二、负责进入本行政区域内的工程建设国外标准及其他省市地方标准的组织论证和备案工作；
三、负责本行政区域内工程建设企业标准的备案，督促工程建设企业按企业工商登记属地化原则到同级标准化行政主管部门办理备案；
四、负责在实际工程中采用现行工程建设标准中未作明确规定的新技术、新方法、新工艺、新材料、新设备的申报和组织论证工作；
五、承担工程建设国家标准、行业标准的制订、修订等有关任务；
六、组织有关工程建设标准的宣贯、培训；
七、负责工程建设标准的技术档案管理和标准化信息管理，开展相关服务；
八、其他工程建设标准工作。
第九条 各地建设行政主管部门负责本行政区域内工程建设标准的实施与监督工作。并应确定相应的机构和人员负责本地区工程建设标准化的工作。
第三章 工程建设标准的计划
第十条 陕西省工程建设地方标准的计划由省建设行政主管部门统一管理，并纳入全省标准化工作计划。
第十一条 陕西省工程建设地方标准的计划，应当遵循下列原则：
（一）符合国家和本省有关法律、法规，体现国家和我省技术、经济政策；
（二）适应工程建设和科学技术发展的需要；
（三）与相关标准协调配套，不与现行的国家和行业标准重复或抵触；
（四）按需要与可能综合平衡。
第十二条 列入陕西省工程建设地方标准计划的项目，应当具备下列条件：
（一）技术内容成熟，具有可靠性和先进性；
（二）各方面条件具备，可在短期内完成编制、修订工作；
（三） 标准实施后具有经济、社会和环境效益。
第十三条 陕西省工程建设地方标准计划，应当按照下列程序进行：
（一）地方标准制订、修订立项，由有关部门、社会团体、科研院所、企事业单位或个人于每年4月底和10月底填写项目申请书（附件一）一式三份，送省标办。
（二）省标办整理汇总所有的申请项目，提出计划意见，连同计划表和项目申请书一式二份报省建设行政主管部门。
（三）省建设行政主管部门组织专业委员会对项目进行论证，根据论证结果，于每年6月底和12月底确定计划项目。
（四）经评审通过的项目由省建设行政主管部门列入地方标准制订、修订年度计划，每年分两批印发到标准的起草和参加单位。
（五）地方标准制订、修订年度计划，由省标办每年两次在《陕西工程建设标准化信息》期刊和陕西建设信息网上通告。
第十四条 列入年度计划的陕西省工程建设地方标准项目的起草单位应按计划要求组织实施。在计划执行中遇有特殊情况，不能按原计划实施时，应当向省标办提交申请变更计划的报告。省标办可根据实际情况提出调整计划的建议，报省建设行政主管部门备案。
省级各有关行政主管部门对其主管的陕西省工程建设地方标准项目计划执行情况负有监督和检查的责任，并负责协调解决计划执行中的重大问题。
第四章 工程建设标准的制订、修订和审查报批
第十五条 陕西省工程建设地方标准的制订、修订，应当遵循“安全适用，技术先进，经济合理”的原则，积极采用经分析论证符合本省实情的国际标准、国外先进标准和其他省市地方标准。
第十六条 属于下列情况之一的陕西省工程建设地方标准项目，可采取快速编制程序：
（一）等同采用或等效采用国际标准制订、修订的地方标准项目；
（二）现行地方标准急需修订的项目；
（三）由现行其它标准转化为本省地方标准的项目。
第十七条 陕西省工程建设地方标准中采纳的新技术、新方法、新材料、新工艺、新设备，应当经过可行性论证和技术鉴定，有完整的技术资料。
第十八条 陕西省工程建设地方标准的制订、修订编写，应符合现行的《标准的结构和编写规则》。
第十九条 制订、修订陕西省工程建设地方标准时，对直接涉及人民生命财产安全、人身健康、环境保护和其它公众利益的技术要求，单独编写成强制性条文。在强制性条文中不得同时包含推荐性技术要求。
第二十条 陕西省工程建设地方标准的制订、修订，按征求意见和审查报批两个阶段进行。
第二十一条 陕西省工程建设地方标准征求意见阶段，按下列要求进行：
（一）标准起草单位应根据年度计划的要求，拟定具体的编制大纲和工作进度计划，并报省标办备案。
（二）标准起草单位根据编制大纲和工作进度计划组织标准参加单位进行编写标准征求意见稿及其条文说明。
（三）标准起草单位提出的标准征求意见稿及其条文说明，由标准起草单位印发给有关部门、单位和专家正式征求意见。征求意见的期限不超过两个月。
第二十二条 按本办法第十六条的规定，经省建设行政主管部门批准采取快速编制程序的陕西省工程建设地方标准项目，可省略标准的征求意见工作。
第二十三条 陕西省工程建设地方标准的审查和报批程序，按下列要求进行：
（一）标准起草单位将征求意见阶段收集到的意见逐条归纳整理，提出标准送审稿及其条文说明（其中标明强制性条文），连同送审文件一式三份，一并报省标办。
（二）标准送审文件由省标办在开会前一个月发至各主管部门、有关单位及专家。
（三）标准审查可采取会审或函审（附件二）的方式。
1、会审
由省建设行政主管部门主持审查会议，由省标办和标准编制的提出部门具体组织。参审人员由省级有关行政主管部门、专家、标准编制组等代表组成，审查人员不得少于9人。
审查会对标准送审稿及其条文说明进行全面审查，提出审查意见。对强制性条文，单独写出审查意见。有争议而不能取得一致意见的问题，应提出倾向性审查意见。
2、函审
审查意见采用书面形式，由省标办收集经省建设行政主管部门同意参加函审的单位和专家的意见。在此基础上提出审查意见。
（四）报批
标准经审查后，由标准起草单位根据审查意见修改，提出报批稿及其条文说明（其中标明强制性条文），连同其他报批文件一式三份送省标办审核，由省标办将报批文件一式二份报省建设行政主管部门审批。
标准的报批文件包括：标准送审稿审查意见，标准报批稿及其条文说明，强制性条文汇总单，报批签署表（附件三）等文件。第五章 工程建设标准的批准发布
第二十四条 陕西省工程建设标准由省建设行政主管部门统一编号和批准。由省建设行政主管部门和省标准化行政主管部门联合发布。
第二十五条 陕西省工程建设地方标准的编号应符合下列规定：
1、强制性标准的编号为：
DBJ 61——＊＊＊—＊＊＊＊
─┬─ ─┬── ┬─
└───标准发布年号
└──────标准发布顺序号
└────────强制性标准的代号
2、推荐性标准的编号为：
DBJ/T 61——＊＊＊—＊＊＊＊
─┬─- ─┬── ┬─
└──标准发布年号
└─────标准发布顺序号
└────────推荐性标准的代号
第二十六条 对于同一名称的陕西省工程建设地方标准，发布顺序号不变；对修定后的地方标准，其顺序号不变，按重新批准发布的年份在封面和扉页中标准名称的下方增加“（XXXX年版）”字样。
第二十七条 对含强制性条文的陕西省工程建设地方标准，在前言中写明“本标准第X条、┈┈┈为强制性条文”，并在标准批准发布前由省建设行政主管部门将强制性条文汇总单报国务院建设行政主管部门确定。
对不含强制性条文的地方标准，在批准后三十日内由省建设行政主管部门报国务院建设行政主管部门备案。
第二十八条 陕西省工程建设地方标准的出版印刷应符合现行的《工程建设标准出版印刷规定》。
第二十九条 陕西省工程建设地方标准由省标办组织出版、发行。凡未经批准发布的，不得以任何形式出版发行。
第三十条 新发布的陕西省工程建设地方标准由省标办在《陕西工程建设标准化信息》期刊和陕西建设信息网上通告。
第三十一条 陕西省工程建设地方标准属于科技成果。应纳入科学技术进步奖励范围。
第六章 工程建设标准的复审
第三十二条 陕西省工程建设地方标准实施后，应当根据科学技术发展和工程建设经验的积累，适时组织复审。复审周期一般为五年。
复审后，由省标办向省建设行政主管部门提出标准废止、继续有效或需要修订的建议。
第三十三条 经省建设行政主管部门审核，确认继续有效的陕西省工程建设地方标准，当再版或汇编时，在标准扉页上的批准日期下方增加“* * * *年 * *月确认继续有效”字样。
经省建设行政主管部门审核，确认继续有效或予以废止的陕西省工程建设地方标准名录，由省标办在《陕西工程建设标准化信息》期刊和陕西建设信息网上公布。
第三十四条 具有下列情况之一的陕西省工程建设地方标准应进行修订：
（一）标准的部分规定已制约了科学技术新成果的推广应用；
（二）标准的部分规定经修订后可取得明显的经济效益，社会效益和环境效益；
（三）标准的部分规定有明显缺陷或与相关的国家标准、行业标准相抵触；
（四）需要对现行的标准做局部补充规定。
第三十五条 需要修订的陕西省工程建设地方标准，按本办法第三章、第四章有关规定办理。
第七章 工程建设标准的实施与监督
第三十六条 全省各级建设行政主管部门依法对执行工程建设标准的情况实施监督检查。
第三十七条 任何单位和个人在从事工程建设活动中，违反工程建设强制性国家标准、行业标准和地方标准的行为，各级建设行政主管部门按照《建设工程质量管理条例》、《实施工程建设强制性标准监督规定》等有关规定进行处罚。
第三十八条 标准实施情况的监督检查结果，应及时报上级建设行政主管部门。各级建设行政主管部门应当将监督检查结果在一定范围内公告。当发现标准中的某些规定需要进行修改时，应及时向标准的批准部门提出意见或建议。
第三十九条 未经标准的批准部门同意，严禁擅自对标准中的技术内容、条文进行解释。
第四十条 省建设行政主管部门根据本省的实际需要，适时组织开展工程建设国家标准、行业标准及地方标准的宣贯和培训，并应符合下列规定：
一、标准的宣贯和培训活动应在统一组织下进行。
二、标准的宣贯和培训应纳入专业技术人员继续教育计划。
三、标准的宣贯和培训应确保质量和水平，负责标准宣讲的人员必须是参加标准编制的人员或是经培训合格的师资人员。
四、标准的宣贯和培训活动，应严格执行国家的有关规定，严禁任何单位或个人擅自举办以赢利为目的的各种形式的标准宣贯班、培训班。
第八章 附则
第四十一条 本办法由省建设行政主管部门负责解释。
第四十二条 本办法自发布之日起实施。
附件一：陕西省工程建设标准制订修订项目申请表
http://www1.shaanxi.gov.cn/app/newzfwj/gg/gg_jtym/2005043003.doc
附件二：陕西省工程建设标准函审表
http://www1.shaanxi.gov.cn/app/newzfwj/gg/gg_jtym/2005043002.doc
附件三：陕西省工程建设标准报批签署表
http://www1.shaanxi.gov.cn/app/newzfwj/gg/gg_jtym/2005043001.doc
