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湖南省益阳市人民政府办公室


益阳市人民政府办公室转发市房地产管理局《益阳市中心城区公共租赁住房管理实施细则（试行）》的通知

益政办发〔2012〕10号



各区县（市）人民政府，大通湖区管委会，市人民政府各局委、各直属机构：

　　市房地产管理局《益阳市中心城区公共租赁住房管理实施细则（试行）》已经市人民政府同意，现转发给你们，请遵照执行。



二〇一二年四月十八日



益阳市中心城区公共租赁住房管理实施细则（试行）

　　第一条　为加强中心城区公共租赁住房管理，根据住房和城乡建设部等七部门《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（建保〔2010〕87号）和省人民政府《关于加强保障性安居工程建设的意见》（湘政发〔2011〕11号）精神，结合我市实际，制定本实施细则。

　　第二条　市中心城区公共租赁住房的申请和配租、管理和监督等行为，适用本实施细则。

　　第三条　公共租赁住房管理实行申请、公示、审核、轮候、配租和退出机制。

　　第四条　中心城区低收入住房困难家庭、新就业人员、引进人才和符合条件的外来务工人员等群体可以申请公共租赁住房。

　　（一）同时具备下列条件的，可以申请公共租赁住房：

　　1、家庭成员中至少有1人取得本市常住户口。

　　家庭成员是指具有法定的赡养、扶养和抚养关系且共同生活的人员，包括申请人及其配偶，实际共同居住的子女、父母和孙子女。

　　2、家庭人均住房面积在13平方米以下（含13平方米）。

　　家庭住房是指全部家庭成员名下承租的直管公房、单位自管公房和拥有的私有住房。申请家庭现有2处或2处以上住房的，住房面积合并计算。经鉴定为危房的，不列入家庭住房。

　　3、申请家庭为城市低收入家庭。

　　城市低收入家庭是指家庭成员人均可支配收入在上年度城镇居民人均可支配收入50%以下。

　　保障性安居工程建设中属于中、低收入家庭的被征收人优先安排公共租赁住房。已经享受廉租住房实物配租和经济适用住房政策的家庭不得申请公共租赁住房。

　　（二）同时具备下列条件的大中专院校新近就业人员，可以申请公共租赁住房：

　　1、毕业未满五年；

　　2、已与用人单位签订劳动（聘用）合同；

　　3、本人及其父母在中心城区范围内无私有房产且未租住直管公房和单位自管公房。

　　我市引进的国内外高层次人才和我市经济社会发展急需人才优先安排。

　　（三）同时具备下列条件的来益务工人员，可以申请公共租赁住房：

　　1、已与用人单位签订2年以上（含2年）的劳动合同，并已缴纳城镇社会保险；

　　2、在中心城区范围内无自有住房。

　　企业和园区为无房员工、外来务工人员建设的公共租赁住房，供应对象的认定标准和范围由企业和园区制定，报市住房保障管理部门备案后执行。

　　市直单位（含市城建投、市国资委）建设的公共租赁住房，其分配管理按照属地管理原则，由当地住房保障部门和街道办事处、社区按有关规定确定配租对象。

　　第五条　公共租赁住房可以家庭、单身人士、多人合租方式申请。

　　（一）家庭申请的，需确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其配偶和具有法定赡养、抚养、扶养关系的共同居住生活人员为共同申请人。

　　（二）单身人士申请的，本人为申请人。未婚人员、不带子女的离婚或丧偶人员、独自进城务工或外地独自来益工作人员可以作为单身人士申请。

　　（三）多人合租的，合租人均需符合申请条件，且人数不超过3人，并确定1人为申请人，其他人为共同申请人。

　　第六条　中心城区符合申请公共租赁住房条件的申请人，应按以下要求申请：

　　（一）申请人应如实填写申请表，承诺所填内容真实有效，并对提交材料的真实性负责。

　　（二）每个申请人及共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。

　　（三）申请材料包括公共租赁住房申请表、身份证明、婚姻状况证明，工作、收入和社会保险费证明及住房情况证明。

　　有工作单位的申请人须提供劳动合同、单位出具的收入证明、社会保险经办机构出具的社会保险缴费证明。无工作的申请人，须提供户籍所在地街道办事处或镇人民政府民政部门出具的家庭收入证明。

　　住房情况证明由申请人所在单位或户口所在地社区（居委会）出具，并经当地房地产档案管理部门查证。

　　以上规定材料属证明的提交原件，属证件、证书或合同的提交复印件，并提供原件核对。

　　第七条　中心城区公共租赁住房审核配租程序：

　　（一）受理

　　申请人到本人所在社区或工作单位所在社区进行申请。对申请材料齐全的，申请人本人所在社区或工作单位所在社区应予以受理，并出具受理凭证。

　　（二）初审

　　街道办事处（或镇人民政府）自社区受理申请之日起10个工作日内会同社区查实申报资料的真实性，提出初审意见。初审合格的提交区住房保障管理部门；不合格的书面告知申请人并说明理由。

　　（三）复审

　　区住房保障管理部门自收到初审材料之日起15个工作日提出复审意见。合格的进行公示；不合格的书面告知申请人并说明理由。

　　（四）公示

　　复审合格的申请人将在申请社区进行公示。公示内容包括收入、住房等相关情况，公示时间不少于7个工作日。对公示对象有异议的，区住房保障管理部门接受实名举报，并在10个工作日内完成核查。经核查异议成立的，应书面告知申请人并说明理由。申请人仍有异议的，可向区住房保障主管部门申请复议。

　　（五）轮候

　　经公示无异议或异议不成立的，列入申请人轮候名单。轮候期间，申请人工作、收入、住房及家庭人数等情况发生变化，应主动、及时向原申请社区如实提交书面材料，重新审核资格。

　　（六）配租

　　区住房保障管理部门应当将配租房源的户型、数量、地点、申请时间段等相关信息在指定网站或报刊上适时公布，并按申请的时间段、选择的公共租赁住房地点和相对应的户型面积摇号配租。

　　申请时间段是指区住房保障管理部门公布的申请人能够参与摇号配租的申请时间范围。相对应的户型面积是指公共租赁住房配租面积与申请人的家庭人数相对应。摇号配租由区住房保障管理部门组织，根据申请人选择的地点和户型面积进行配租。

　　摇号配租过程接受监察部门和公证机构监督，并对摇号结果进行公示。

　　（七）签订合同

　　领取配租确认通知书的申请人应在收到区住房保障管理部门发出的入住通知后的15个工作日内，携带本人身份证件和入住通知书到指定地点签订《益阳市公共租赁住房租赁合同》（以下简称租赁合同）。未在规定时间内签订租赁合同的，视为自动放弃，并在1年内不得再次申请。

　　第八条　租赁合同签订期限最长为2年。承租人每2年向区住房保障管理部门申报一次住房、收入情况。未按规定申报的，视为放弃租赁住房，合同终止。

　　租赁合同应当包括房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况，房屋用途和使用要求，租赁期限，租金及其支付方式，房屋维修责任，违约责任及争议解决办法及其他约定等内容。

　　承租人签订租赁合同之日，按3个月的租金标准一次性交纳履约保证金（保证金不记利息），以保证租赁合同的正常履行。

　　第九条　公共租赁住房的租金标准由市物价部门会同相关部门研究确定，原则上不超过同地段、同品质、同类型普通商品房市场租金的70%。租金实行动态调整，每2年向社会公布一次。

　　公共租赁住房租金按建筑面积计算。承租人每半年交纳租金一次，交纳日期为租赁期每6个月的前10日。拖欠租金的，从逾期之日起每日按应付金额的万分之五支付违约金。

　　政府投资建设的公共租赁住房租金收入按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款以及公共租赁住房的建设、管理、维护和投资补助。

　　第十条　公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借或转租，也不得用于从事经营性活动或改变房屋用途。

　　承租人应按时交纳房屋使用过程中发生的水、电、气、通讯、有线电视、物业服务等相关费用。

　　承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得对房屋进行装修。对于房屋内部易损易耗设施及使用不当造成房屋或附属设施损坏的，由承租人承担维修责任或赔偿责任。

　　公共租赁住房产权单位应当建立专项维修资金用于住宅共用部位以及共用设施设备保修期后的大修、更新和改造，确保共用部位和设施设备处于良好状态。

　　第十一条　公共租赁住房所在地的街道办事处要组建由社区（居委会）、房屋管理机构、派出所、物业服务公司、住户代表等组成的小区管理委员会，负责小区的社会管理工作。

　　区住房保障管理部门组建或委托的房屋管理机构负责公共租赁住房的租金收取、房屋使用、维护和住房安全情况检查，并对物业服务公司工作进行指导监督。

　　区住房保障管理部门组建或选聘的专业物业服务公司承担小区物业管理。物业服务费由市物价部门会同相关部门研究核定。物业服务费实行动态调整，每2年向社会公布一次。

　　第十二条　租赁合同期满，承租人应退出公共租赁住房；需要续租的，应在租赁合同期满3个月前提出申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同，并对原承租住房享有优先权。

　　第十三条　承租人通过购买、获赠、继承等方式在中心城区获得住房，且达到政府公布的人均住房建筑面积标准的，或在租赁期内超过政府规定收入标准的，应当退出公共租赁住房。

　　第十四条　承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回承租的公共租赁住房，其申请人和共同申请人5年内不得再次申请：

　　（一）提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的；

　　（二）转租、出借的；

　　（三）改变公共租赁住房结构或使用性质的；

　　（四）承租人无正当理由连续空置6个月以上的；

　　（五）拖欠租金累计6个月以上的；

　　（六）在公共租赁房中从事违法活动的。

　　第十五条　承租人应在租赁合同期满或终止之日腾退住房，并结清房屋租金、水、电、气、物业等相关费用。原有住房和设施有损坏、遗失的，承租人应恢复、修理和赔偿。

　　承租人在租赁合同期满或终止后，不符合租住条件但暂时无法退房的，可以给予3个月过渡期。过渡期内按公共租赁住房租金标准的1.5倍计收租金。

　　承租人不再符合租住条件，未在规定期限内退出的，按公共租赁住房租金标准的2倍计收租金，并在适当范围内公告；对拒不退出的，依照法律或合同约定依法处理。

　　第十六条　市、区住房保障管理部门有权组织对承租人的租住资格进行抽查复核，承租人应予以配合。经抽查不符合条件的，取消租住资格。

　　第十七条　房屋管理机构应当组织对承租人履行租赁合同约定的情况进行监督检查，有关单位和个人应予以配合，如实提供资料。

　　第十八条　对出具虚假证明材料的单位和个人，由区住房保障管理部门提请有关部门依法依纪追究相关责任人员的责任。

　　第十九条　区住房保障管理部门设立举报电话、举报信箱，接受社会监督，对违法违纪行为的举报及时核实并作出处理。

　　第二十条　国家工作人员在资格审核和监督管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，依法依纪追究责任。

　　第二十一条　各县（市）和大通湖区公共租赁住房管理可参照本实施细则执行。

　　第二十二条　本实施细则自发布之日起施行。




　　当前基层法院“人少案多” 矛盾日益凸显、民事诉讼“积案”不断增加，成为困扰基层法院司法审判工作的一大难题。实践表明，民事“积案”增多、民事“积案”难以化解是影响司法公正和审判质效的重要因素之一，从积案的成因上分析，包括主客观方面的原因，其中司法工作欠缺、审判质效不高、执法环境较差等，是诱发民事诉讼“积案”发生的根本。为保障审判质量，促进司法公正，基层法院应积极有效探索化解“积案”风险的路径，已刻不容缓。笔者结合司法工作实际，就当前我国基层法院民商事“积案”发生的成因做深入的分析与总结，并在如何化解“积案”风险，降低“积案率”等方面提出一些对策建议，期望为进一步提升审判质效尽一份绵薄之力。

　　一、民商事“积案”形成的原因分析

　　（一）立案工作不严

　　1、立案时遗漏了必要的共同诉讼人。所谓必要的共同诉讼，是指多数一方当事人对诉讼标的有共同的权利与义务，对案件有共同利害关系，从而以共同诉讼人身份即以共同原告或共同被告参与诉讼，比如财产纠纷案件中的财产共有人、债务纠纷案件中的连带债务人、继承纠纷案件中的共同继承人等都系必要的共同诉讼人，一般不得缺漏，否则，审判程序属违法。实践中，立案法官如对上述等案件的诉讼主体审查不严，极有可能会遗漏共同原告或共同被告，待办案法官审查发现必要的共同诉讼案件确遗漏了相关当事人，则案件不能如期开庭审判，办案法官只能延期或中止审理，等厦行有关程序手续及通知必要的共同诉讼人参与到案件中来，才能决定第二次开庭，这样使新案不能如期审结，从而变成了“积案”。

　　2、排期的审判程序不合乎法律规定。实践中，一些离婚原告基于经济上考虑而不愿意承担离婚公告费，在离婚诉状内容中只陈述了被告外出未归，却隐瞒了被告下落不明 的事实，立案工作人员因疏于审查不严，而在排期中将公告离婚案件错误地适用了简易程序，等办案法官在庭审中发现被告己在诉前处于下落不明状态，而根据司法解释的相关规定，起诉时被告下落不明的离婚案件应当适用普通程序，这样，案件不得不转入普通程序审理，从而拉长了审限。

　　3、送达马虎，影响排期开庭。当前基层法院的送达工作都划归于立案庭统一管理，由于送达任务十分繁重，而送达人员配备不够，加上一些送达人员业务素质不太强，送达技能又较差，导致送达工作运行极不规范，甚至乱送达行为也时有发生。实践中，因送达行为不规范而导致排了期的案件不能如期开庭，或开了庭的也不能当庭宣判的案件数也在逐年递升，原排期的“新案” 也就成了第二次开庭的“老案”。

　　（二）程序利益需求不当

　　1、当事人“一事多鉴”的原因。申请鉴定权利，是当事人一项重要的程序权利，也是救济权益的一种方式。根据《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下称为证据规则）第二十五条规定，“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。”实践中，因机制设计不合理，使举证期限普遍设置在庭审之中，一些当事人，尤其是被告在庭审中对一些损赔纠纷案件中的受害人的伤残鉴定异议往往不在庭前提出而在庭审中提出复鉴申请，人民法院又基于保障被告诉权而多半予以准许，或原告又以后鉴定结论有暇疵为由再次提出鉴定申请，这样以来，“一事多鉴” 的现象屡屡发生，比如医疗事故、交通事故、雇员受害等案件中的伤残鉴定的反复性也成了案件的争点，鉴定的不稳定性使赔偿案件进入无序状态，也成了无期限的“积案”。

　　2、缘于当事人再次延期举证的原因。《证据规则》第三十六条规定，“当事人在举证期限内提交证据材料确有困难的，应当在举证期限内向人民法院申请延期举证，经人民法院准许，可以适当延长举证期限。”实践中，一些复杂疑难案件往往争议标的较大，人民法院对该类案件的证据要求历来比较严格，也就是说，各方所持有的证据“量” 既要充分，证据“质” 也要真实。然而，当事人收集证据也并非一件容易事，现实中，有些证人因怕事而不愿作证的现象也极为常见，有些证人长时间外出，造成案件的关联证据也无法收集到位，因此，一些弱势当事人在庭审中以客观理由要求延期举证的情形也时有发生，人民法院又基于平等保护当事人的程序、实体利益，而一般准许延期举证，这样，案件势必会拉长了办案周期。

　　3、当事人提出反诉的原因。反诉权是被告的一项重要程序权利，既是制约原告诉讼意图的最有效方法，也是救济被告权益的极为重要的一种手段。实践中，反诉权的提出时限与举证期限是一致的，而被告又善于搞庭审“反诉突袭”， 弄得原告很“尴尬”，由于反诉的突起会涉及到反诉人的程序利益的实现与满足，比如要满足反诉人的反诉答辩期和反诉举证期限，人民法院应在尊重当事人的程序利益选择及平等保障诉权的前提下开展民事审判活动，由此看出，反诉案件能否与本诉案件当庭合并审理，这取决了反诉人的程序利益选择，如反诉人坚持行使反诉程序中的应有的诉权时，人民法院只能将本诉案仵延期审理，使原案要经过二次或三次开庭才能了判。

　　（三）案情复杂需提起研究或请示。近年来，随着我国经济社会的迅猛发展，民商事活动日趋异常频繁，民事法律关系也趋于复杂多样化，由于民事立法的相对滞后和民商事案件的复杂特殊性，使人民法院在审理民商事案件中也遇到了一些新情况、新问题。实践中，疑难复杂的民商事案件数量也日益增多，而需要提起审判委员会讨论决定的疑难复杂案件也在大幅度递增，甚至有些“疑案”，审委会也难以定夺而需要向县人大、县政法委或上级法院请示的案例也屡见不鲜。

　　（四）当庭宣判率不高。案件纠纷是社会矛盾及利益冲突的集中反映，必会触及到社会各种关系，在当今司法环境不够良好的大背景下，办案法官又很难完全排除外界因素的干扰，有时也要顾及内外关系，于是“关系案”、“人情案”、“油水案”由然而生，加上法院内部审判机制不科学，如一些基层法院未能推行审判长、独任审判员办案责任追究制，案件审判仍按传统模式层层把关，个个要研究，这些因素严重影响了办案法官的审判质效，也导致案件的当庭裁判率低下，案子一摆，打招呼的人就会接踵而来，使案件背后的社会关糸趋于复杂化，为“积案”的发生提供了滋生的空间。

　　二、化解“积案”风险的对策建议

　　（一）强化立案工作，预防“病案” 流入

　　1、“严”审查。立案是诉讼程序的首要环节，立案工作的好坏同样会影响着审判质效，因此，严立案是把握住“诉讼质量关”的关键，立案法官要从严、从细做好立案这一核心环节。通过严格细微的审查：一看诉讼主体是否缺漏；二看程序事实是否清晰；三看必备的证据材料是否齐备。遇有遗漏情形的，立案法官应释明告知原告补上。

　　2、“规”送达。送达工作是诉讼与审判的连节和结合点，送达不规范，既会损害当事人的程序利益，也会影响排期开庭。实践表明，送达不规范是造成开庭不能或引发错案的主要原因之一。为此，送达工作人员必须强化工作责任意识、审判质量意识，不断提升送达工作水平，从而推动送达工作迈入规范化、制度化、科学化轨道上来，为推动审判工作良性循环提供基础保障。

　　3、“细”排期。立案庭的相关工作人员应对排期开庭的案件再做进一步细微审查，如发现原排期案件中的送达环节极不规范，严重影响当事人的程序权利和实体利益，极有可能引发“错案” 的发生，必须严禁这类“病案”流入审判庭，原已排了期的应予以取消，待第二次送达行为符合要求后才允许流转。

　　4、“巧”释明。司法实践中，由于当事人文化素养、法律知识和诉讼技能与经验明显存在差异，可能使法律上的平等演绎为司法实践中诉讼技艺的不平等，当事人平等的诉讼权利会成为强者欺凌弱者的武器。而通过释明手段可以使当事人平等的诉讼权利得以充分的实现，促成当事人平等地、公正地进行诉讼。司法实践中，要做好如下几个方面的释明工作：一要建立诉前导诉机制。立案庭的导诉员应做好诉讼引导工作，或向来诉群众发放《诉讼风险告知书》，让当事人更为详细地了解诉讼规则，明白诉讼风险点，使其树立正确诉讼观念。二要做好庭审中的释明工作。诉讼的胜败关键在于当事人的举证程度如何，审判法官应对当事人的举证技巧进行适度的指导，以防其偏离案件重心，或漏举重要证据。一言概之，就是要通过法官的适度释明职责，尽快促使当事人明白诉讼旨意，推动诉讼良性循环，进而达到和谐诉讼之目的。

　　（二）提升司法能力，预防“积案”发生

　　观念决定方向，素质铸就能力，强化素质能力建设是提升司法能力水平的重要保障，也是提升审判质效的重要途径。审判质效提升了，诉讼“积案”容量也会自然降低，从而推动审判工作良性循环。基层法官要在四个方面下功夫：一要在加强法官品德修养上下功夫。法官的职业道德是法官素质的重要组成部分，基于法官的职业特点，法官必须具备高于一般社会群众的道德素质，不仅要具有忠于职守、秉公办案、刚正不阿、不徇私情的司法理念，还要具有惩恶扬善、弘扬正义的良知，正直善良、谦虚谨慎的品质，这既是法官职业的要求，也是人民群众的期盼，法官具备了应然素养后才能主动司法、公正司法。二要在加强业务能力的训练提高上下功夫。我们知道，审案、判案和写案不仅能反映出法官的司法智慧，更能反映出审判法官的业务能力，司法能力提升了，法官的办案进度就会“提速”，审判质量也就有根本性保障。实践证明，业务水平不高，办案能力不强，法官办案就会感觉到“吃力”、“积案”也就越来越多，从而影响了诉讼案件的法律效果和社会效果的和谐统一，使案“结”而事“未了”。由此可以说，法官具备较强的法律业务素质是审“好案”，快“出案”的关键和基础，也是化险“积案”的最好良策。三要在不断加强法官责任心上下功夫。责任心强弱是做好审判工作的重要前提，责任心不强的法官，就算他业务能力再强，审判水平再高，案件质量也难以得到充分保障，工作效率也难以得到实质性提升，更不能做到“快审快结”，使“老案”堆积如山。四要在工作创新上下功夫。当前，基层法官也面临着“积案多”、“积案难化解”的困扰，它也是严重影响法官身心健康不可忽略的客观因素之一。为了缓解法官工作压力，降低积案率，为此，法官要不断创新司法工作思路和方式，只有这样，才能在错综复杂的司法环境中理清工作头绪，才能办理好每一件诉讼案件。

　　（三）提升调判结案率，快速有效疏通“案出渠道”

　　快审快结是降低“积案”发生的最有效方法，提升调判结案率也是化解“积案”的极为重要的司法环节。而结案率的高低，又取决于审判机制的科学与否，或者说，审判机制决定着审判效率和案件质量。然而，我国基层法院审判机制仍不成熟、不完善、不科学，严重制约着审判质效。为此，基层法院应在如下几个方面着手：一要建立审判长裁判案件奖罚机制。审判长按照规定，应对合议庭案件负全责，即负责案件庭前准备、审理方案和庭审提纲、庭审与评议活动、权限文书签发等，如因审判长过错而导致案件错判，或造成后果的，按目标考核规定视情节轻重给予经济处罚或纪律处分。二要推行独任审判员办案责任奖罚机制。独任审判员应对其承办的案件负总责，即对案件事实的认定、法律关系的定性、实体处理的恰当、法律的准确适用等方面承担起目标管理责任；如因主观上的原因而导致案件错判，或造成恶劣影响的，必须严格依照规定给予经济处罚或纪律处分。三要创新工作机制。实践表明，现行反诉时限设置在庭审中不科学合理，利小弊大，往往促成被告“反诉突袭”，打乱庭审部署，通过调研，反诉时限不宜与举证期限设计同步，应另行确定在被告的答辩期限内较为科学合理。四要建立治理法院内部人员干扰办案机制。实践证明，干扰法官办案，又多半来自于法院内部工作人员，内部人员为案件说情，打招呼或以职权扦手过问案件的现象屡禁不止，这些干扰因素己严重影响了法官公正办案， 也是影响办案质量、增大“积案”发生的一大主要因素。为营造良好的内部办案环境，有效提升审判质效，基层法院应尽快制定出《治理法院内部人员干扰办案的若干规定》，按该规定要求，法院领导干部和其它司法工作人员应当对亲属和身边人员加强教育，严格要求，严禁其为当事人及其亲属、代理人、辩护人、中间人或者其它关系人打听案情、说情，凡违反该规定的，视情节、后果及态度，分别给予批评教育、通报批评、纪律处分。

　　（作者单位：湖南省邵东县人民法院）