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客观法秩序维护模式下行政诉讼原告资格研究/周万春

作者:法律资料网 时间:2024-07-16 01:57:47  浏览:8916   来源:法律资料网
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  摘要:行政诉讼原告资格,是指符合法律规定的条件,能够向人民法院提起行政诉讼的资格。行政诉讼原告资格规定地合理与否对于人民法院正确及时地审理行政案件,保障和监督行政机关依法行政,保护公民、法人和其他组织的合法权益有着重要的价值。行政诉讼原告资格界定的标准及是否应扩大等问题,虽然有许多学者对此问题进行了全面、深入的分析与探讨,并且也提出了许多完善建议,但目前的研究缺乏深层次的理论基础,主要是从主观公权利的救济角度,存在认识上的偏差。本文认为,有必要从客观法维护模式下来探讨行政诉讼原告资格的标准及完善,具有理论和实践上的正当性。

  
  在我国行政诉讼中,没有对原告资格做出具体而明确的规定。但是,在行政诉讼中,谁有资格向法院起诉,是行政诉讼程序必须首先予以解决的问题。它不仅与公民权利的保护和监督行政主体能否依法行政有着直接的关系,同时也决定着司法机关对行政主体行为的监督范围,决定着受到行政主体侵害的个人或者组织诉权的范围,也关系到行政效率会不会因为行为人滥用诉权而产生的消极影响,关系到整个诉讼过程能否顺利地进行。我国行政法学界对于行政诉讼原告资格的研究众说纷纭、莫衷一是,对于“合法权益”、“法律上利害关系”的论争更有愈演愈烈之势,虽说在某些方面取得了一些共识,行政诉讼法理论界一致认为应当扩大我国行政诉讼原告资格,理论界开始从诉权、诉的利益、成熟原则等新的角度研究了行政诉讼的原告资格,并在各自的角度下取得了共识。但他们为完善原告资格而提出的新理论仍然不能满足实践需要,远远不足以解决实际问题,存在明显的缺陷。因此,应当重新审视现有的一些理论,形成更成熟的理论来准确界定行政诉讼原告资格。

  一、行政诉讼原告资格研究现状

  行政诉讼的原告,是指认为行政主体及其工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益,而向人民法院提起诉讼的个人或者组织。[1]

  行政诉讼原告资格,是指符合法律规定的条件,能够向人民法院提起行政诉讼的资格。原告资格是一种程序性权利,享有原告资格的人,只要认为其合法权益受到具体行政行为的侵害即可提起行政诉讼,并不要求真正发生侵害其合法权益的事实。[2]依据《布莱克法律大辞典》的解释,是指某人在司法性争端中所享有的将该争端诉诸司法程序的足够的利益,其中心课题是确定司法争端对起诉人的影响是否充分,从而使起诉人成为本案诉讼的正当原告。[3]

  《行政诉讼法》有关原告资格共有三方面的立法规定:一是《行政诉讼法》第2条关于行政诉权的规定;二是《行政诉讼法》第24条关于原告范围的规定,即确定原告的不同情形;三是《行政诉讼法》第37—41条关于起诉、受理条件的规定。依据《行政诉讼法》的上述规定,人们习惯于以行政相对人作为标准来判定原告资格。由于《行政诉讼法》的立法规定比较原则,难以解决司法实践中原告资格的确定问题,为此,最高人民法院《行政诉讼法司法解释》第12条规定了在审判实践中确立原告资格的新的标准,即“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的,可以依法提起行政诉讼”。

  行政诉讼法理论界一致认为应当扩大我国行政诉讼原告资格。在原告资格的利益保护方面,应当扩大理解法律规定中的“合法权益”、“法律上利害关系”等概念,应当涵盖法律消极承认的“法益”[4]或“形成中的权利”,避免把原告资格的利益保护范围局限于法律规定的“权利”。在原告资格可诉行政争议方面也展开了广泛的讨论,除了进一步详细探讨具体行政行为的不同类型及特征外,还建议扩大行政诉讼的受案范围,扩展到抽象行政行为、部分内部行政行为等。[5]各国的行政诉讼法也经历了特别许可到一般许可的历史过程。国外行政诉讼原告资格相对于过去已经有了很大的扩展,已成为域外法研究中的常识。行政诉讼原告资格的研究抛弃了过去过于脱离具体问题的研究方式,进入到了各个具体领域。原告资格研究涉及到的具体领域包括对高校行政行为[6]、内部行政行为[7]、股东的原告资格[8]、抽象行政行为、与环境资源相关的行政行为,甚至有关行政事实行为、公安侦查行为等,研究的领域越来越细化;新近关注的焦点集中在行政合同、行政计划和行政强制执行等领域。对各个领域中的具体问题都取得一定共识,例如,理论界一致认为行政合同应当纳入行政诉讼的受案范围。[9]学者们从不同的角度进行研究,为行政诉讼原告资格的完善拓展了思路、打开了视野,提供了有益的理论借鉴。

  但是,我们也应看到,理论界为完善行政诉讼原告资格提出的方案无法取得共识。有的认为,利益衡量是界定原告资格的“根本方法”,法官在界定原告资格时应当考虑到社会主流价值取向、社会整体的道德情感以及公共政策等因素,也就是与社会需求保持某种程度的一致。[10]有的则认为,应把“合法权益”作为衡量原告资格有无的标准,还有的学者具体提出了发展我国行政诉讼原告资格的具体路径:第一步,人民法院通过典型判例形成若干发展行政诉讼原告资格的规则;第二步,时机成熟时,再通过司法解释确认这些规则;第三步,如果司法解释与法律法规行政解释发生冲突,造成司法权与立法权、行政权相互干扰时,由全国人大及其常委会以制定法的形式加以明确。[11]各家间无法形成完善我国原告资格的共同方案,对于采用“一步到位式”还是“循序渐进式”的完善途径也缺乏共识。

  为完善原告资格而提出的新理论仍然不能满足实践需要。理论界提出的上述观点远远不足以解决实际问题,其缺陷是明显的。理论界对原告资格规定中的相关术语及其相互关系理解也存在分歧,这种分歧根源是背后的理论观点不同。因此,我国原告资格理论研究中存在的问题归结到一点,就是现有的观点和理论不够成熟,理论上难以得到认同、实践上难以满足要求,迫切要求我们引入新的理论观点完善原告资格的理论。

  二、行政诉讼原告资格扩大之理论基础

  (一)我国行政诉讼功能模式

  所谓行政诉讼的功能模式是指设计行政诉讼制度以及行政诉讼活动所要达到的终极目标而呈现的总体风格。行政诉讼的功能是指行政诉讼制度对社会关系可能产生的影响。尽管学者们对行政诉讼功能有不同的理解,但行政诉讼功能具有保护权利以及实现行政客观法律秩序两个要素是基本认同的。由于世界各国的政治状况、历史阶段、文化底蕴、宗教伦理、地缘环境等因素的不同,各国设计的行政诉讼功能模式,在不同的历史时期和不同国家亦有所不同。因此,行政诉讼之功能,从世界范围内行政诉讼发展的历史及理念看,依功能取向的不同,存在主观公权利保护模式及客观法秩序维护模式两种不同的理想类型。

  所谓主观公权利保护模式就是指国家设立行政诉讼制度的核心功能在于保障人民的公权利,而客观法秩序的维护只是在保障人民的公权利的范围内附带功能的理想模式类型。在此模式下,行政诉讼的主要功能是保护公民的合法权益。当公民的合法权益受到来自国家的行政侵害时,国家有义务提供帮助。其理论基础是个人主义和自由主义,其逻辑假设就是个人权利优先,把社会看作是个人为了实现本质上属于个人的目的而建构起来的工具。在个人权利优先及注重司法与行政分立的理念下,司法审查的目的被定位为救济权利的法,而不是监督行政的法。主观公权利保护模式为德国目前的通说。除了大陆法系的德国,英美法系的司法审查制度总体上也是主观公权利保护模式。

  所谓客观法秩序维护模式是指国家确立行政诉讼制度的目的是维持行政客观的公法秩序并确保公法实施的有效性,其功能取向在于协助行政创造或重建行政行为的客观合法性。行政诉讼功能模式是一个国家对行政诉讼价值选择的结果,特定历史时期行政诉讼的价值直接决定并体现于行政诉讼功能中,因而,一个国家的行政诉讼呈现维护客观公法秩序模式是由于这个国家的行政诉讼制度突出监督行政功能的价值选择。客观法秩序维护模式的理论基础是法国社会连带主义法学观点。尽管行政诉讼之客观法秩序维护模式与诉讼的一般规律显得不太协调,但却与产生行政诉讼制度的历史相吻合。从世界范围看,各国行政诉讼制度发展史表明,设立行政诉讼的初衷并不主要是为了保障公民权益,而首先是为了维护客观法律秩序,协调司法权与行政权的关系。

  行政诉讼应当兼顾个人权利的救济与维护客观法秩序的关系,亦即我国行政诉讼功能模式应当是混合模式,即兼顾主观公权利保护和客观法秩序维护功能模式,但是,二者在其中的地位是不一样的,行政诉讼模式总体上是客观法秩序维护功能模式,同时兼顾主观公权利保护模式的特点,具有宪法学以及行政诉讼法学的理论基础。[12]

  (二)客观法秩序维护模式下研究行政诉讼原告资格的正当性

  1.主观公权利保护模式下原告的起诉资格受到限制

  由于主观公权利保护模式下的行政诉讼的核心功能在于保障公民的公权利,因而主观公权利保障模式下的行政诉讼程序构造具有与其功能相适应的特征。该模式在理念上以保护个人权利为重心,属于主观诉讼的范畴。在此理念下,行政诉讼的程序设计和运作机制主要围绕当事人的权利损害与救济展开。在行政诉讼审理过程中,行政行为合法性问题并非审理的核心,只是给予当事人救济的辅助手段。

  在行政诉讼入口上,原告资格需要具备受到行政行为法律上的侵害,至少与行政行为具有利害关系。因此,只有公民的主观公权利受到侵害时,行政诉讼的大门始才开启。否则,法院以诉之不合法性不予受理。因此,主观公权利保护模式下行政诉讼具有原告的起诉资格受到限制的特点。

  2.客观法秩序维护模式下原告提起诉讼的资格限制松懈

  维护客观法秩序模式下的行政诉讼制度的功能主要在于行政创造或重建行政行为客观的合法性。因此,该模式下行政诉讼的主要目的不在于保护当事人的权利,而在于促进行政客观法秩序的实现。此种诉讼目的应当纳入客观诉讼的理念。在该理念下,行政诉讼的要旨不是当事人的权利或利益是否受到侵犯,而是行政行为的适法性。因而,对当事人起诉资格宽松许多,法院的审理侧重围绕行政行为的合法与否进行。尽管维护行政法治,监督行政行为,客观上可以实现保护公民权利之目的,但当事人是否享有法定权利、法定权利与行政行为之间的关联性等问题不是审理的核心。因此,维护客观公法秩序模式下,行政诉讼运作与主观公权利保护模式的出发点是不同的,司法权的运作空间以及行政诉讼程序构造也有差异。

  行政诉讼程序的启动,不以原告主观公权利受到侵害为前提要件,赋予个人请求启动行政诉讼程序的地位,从某种意义上说,其目的是借助个人启动诉讼程序以实现行政诉讼制度维护客观法秩序的功能,原告只是扮演参与行政监督者的角色。由于客观法秩序维护模式属于客观诉讼理念,因此,它可以容许更多的启动行政诉讼程序的方式。例如公益诉讼、团体诉讼、机关诉讼、公民诉讼等诉讼类型在原告资格问题上相对宽松。原告资格最大化的理想状况就是,可以容许由检察机关主动发动司法审查。因此,客观法秩序维护模式下行政诉讼具有原告提起诉讼的资格限制松懈的特点。

  3、客观法秩序维护模式之理论价值:放松行政诉讼原告资格限制

  客观法秩序维护模式下,原告资格问题相对宽松,行政诉讼程序的启动,不以原告个人主观公权利可能受侵害为前提要件,并容许更多的启动行政诉讼程序的方式,甚至可以容许由检察机关主动发动司法审查。从世界范围看,各国行政诉讼制度对原告资格的规定都经历了一个从限制到逐渐放宽的过程,原告资格标准基本上走了一段从“法定权利”到“法律上权利”再到“利害关系人权利”直至“公共利益”标准的历程。1989年我国颁布的《行政诉讼法》对行政诉讼原告资格做了严格的限制。这是与当时历史背景相吻合的。但是,随着社会发展,人民法院审判能力以及公民权利意识不断提高,这种限制束缚了行政诉讼的发展。尽管最高人民法院的司法解释对原告的资格做了扩张性解释,把原告资格拓宽到利害关系人诉讼标准,但与客观法秩序维护模式相匹配的宽松的原告资格尚有差距,仍然有进一步放宽原告资格的必要。例如:近年来,公益诉讼中由于原告不具备主体资格而被驳回起诉的现象就值得我们反思。事实上,尽管这些案件的原告败诉了,但对社会的变革仍然具有积极作用。公益诉讼往往具有保障人权、保护公共利益、扩大公众参与和推动社会变革的意义。所以,我们认为,既然我国行政诉讼定位于客观法秩序维护模式,很有必要放松行政诉讼原告资格限制。

  三、 我国行政诉讼原告资格制度的未来展望
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吉林省人民政府办公厅关于印发下放经济社会管理权限操作办法的通知

吉林省人民政府办公厅


吉政办发〔2005〕46号


吉林省人民政府办公厅关于印发下放经济社会管理权限操作办法的通知


各市(州)、县(市)人民政府,省政府各厅委,各直属机构:



《关于下放经济社会管理权限的操作办法》已经省政府同意,现印发给你们,请认真按照执行。

  吉林省人民政府办公厅

  二○○五年十一月十四日

  

  关于下放经济社会管理权限的操作办法


  为推进放权工作有序进行,规范行使下放权限,确保下放的权限落到实处,真正发挥促进县域经济社会发展的积极作用,特制定本办法。


  一、公布目录

  在省政府网站上公布《吉林省人民政府关于第二批向县(市)下放经济社会管理权限的决定》(吉政发〔2005〕33号)、《省直部门第二批向县(市)下放经济社会管理权限项目目录》以及本办法。同时,由省扩权领导小组举行新闻发布会,通报放权工作情况;并在吉林人民广播电台、吉林电视台、吉林日报等媒体和公众网络上对放权工作进行宣传。


  二、放权时限

  省直部门在放权决定实施之日起15个工作日内,制定并下发本部门放权工作实施细则。30个工作日内完成与县(市)的业务对接及培训工作;县(市)政府在放权决定实施之日起,30个工作日内形成承接下放管理权限实施指导意见,35个工作日内形成具体的操作细则。所有下放权限进入政务大厅(行政服务中心)实行一站式办公,没有建立政务大厅的县(市)也要设立临时集中办公场所。


  三、放权形式

  下放的经济社会管理权限区分不同权属和设定文件层级,采取取消、暂停执行、下放、授权、委托、分级管理、改变管理方式等形式进行放权。

  (一)取消是指省直部门不再行使该项行政审批,由公民、法人和社会组织自我管理。取消收费项目是指任何部门不再收取该项费用。

  (二)暂停执行是指国家规定实施管理的权限,在我省从未发生过或者由于情况发生变化,继续执行不利于经济社会的快速发展,暂时不宜取消,这样的权限暂不实施管理。

  (三)下放是指原由省直部门行使的某项权限全部下放给县(市),县(市)依法自主行使权限,独立承担行使该项权限引起的法律责任。

  (四)授权是指将规定应由省直部门行使的权限授予县(市)行使,被授权的县(市)部门独立承担行使该项权限引起的法律责任,但其权属仍归省直部门。县(市)行使权限需向上级行政机关备案。

  (五)委托是指将规定原由省直部门行使的权限委托县(市)以省直部门的名义行使。省直部门对县(市)行使委托权限的行为进行监督,并承担县(市)在委托范围内行使被委托权限引起的法律责任。省直部门应采取有效措施对县(市)被委托权限的行使进行监管。

  (六)分级管理是指原由省直部门全部直接行使的权限,按照不同数量、等级或范围由省与市(州)、县(市)分别行使,双方在各自的权限内行使权限,并分别独立承担行使权限引起的法律责任。

  (七)改变管理方式是指原由省直部门负责审批的事项,交由社会中介机构或行业组织进行自主管理;原按行政事业性收费管理转变为按经营性收费管理办法进行管理。

  四、指导监督

  省扩权工作领导小组负责下放权限的指导协调工作。在放权决定实施之日起3个工作日内,协调省法制办完成并发放《行政审批管理权限授权书》和《行政审批管理权限委托书》样本;15个工作日内协调省直部门和县(市)政府,完成《行政审批管理权限授权书》和《行政审批管理权限委托书》的下发工作;30个工作日内指导相关机构完成放权工作的公示、对接和培训工作,并对放权进展情况进行调研,反馈放权工作落实情况。

  省软环境办负责对放权过程中省直部门和县(市)政府及相关部门不作为进行监督检查;省政务公开协调办负责对县(市)承接的审批权力进入政务大厅(行政服务中心)实行一站式集中办公情况进行指导和监督;省法制办负责对各级政府部门行使经济社会管理权限是否违法、违规进行监督;省政府督查室负责对放权工作的对接、培训工作进行监督和检查;省扩权领导小组办公室要进一步完善工作制度、考核制度和奖惩制度。省级行政机关对下级机关执行下放的管理权限负有指导和监督的职责。省直部门及县(市)政府部门对实施过程中遇到的困难和问题及时向省扩权领导小组办公室汇报。

  本操作办法原则上适用于第一次放权事项。

湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法

湖北省人民政府


湖北省城镇国有土地使用权出让和转让实施办法

湖北省人民政府令第45号


第一章 总则


第二章 土地使用权出让

第三章 土地使用权转让

第四章 土地使用权出租

第五章 土地使用权抵押

第六章 土地使用权终止

第七章 划拨土地使用权

第八章 基准地价和出让金、增值费

第九章 罚 则

第十章 附则



第一章 总则


第一条 为了合理开发、利用国有土地资源,推动国有土地使用制度的改革,加强土地管理,促进现代化建设,根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》)和其他有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。

第二条 本省各市、县城、建制镇、工矿区范围内属于国有土地(以下简称土地)的使用权,均可依据《条例》和本办法的规定出让和转让,但地下资源、埋藏物、市政公用设施等除外。

土地使用权的出让和转让,均须在城镇规划的指导下进行,并符合城镇规划的要求。

第三条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定外,均可依照《条例》和本办法的规定,在本省取得土地使用权,进行土地开发、利用、经营。

外商投资开发经营成片土地,按国家有关规定执行。

第四条 依照《条例》和本办法的规定取得土地使用权的土地使用者,其土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。

依法取得土地使用权的个人,其土地使用权可以继承。

土地使用者开发、经营土地的活动,应遵守国家法律、法规和本省的有关规定,不得损害社会公共利益。

土地使用者应当依法纳税。

第五条 县以上人民政府土地管理部门,依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、进行监督检查,保证国家作为土地所有者在经济上的利益得以实现。

第六条 土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止,土地使用者应依法向土地管理部门申请办理土地使用权登记手续。有关的地上建筑物、其他附着物,按国务院的有关规定向房产管理部门办理登记手续。

登记文件可以公开查阅。

第二章 土地使用权出让


第七条 土地使用权出让,由市、县人民政府负责。出让土地由市、县纳入用地计划(旧城区改造和已开发的建设用地除外),按现行土地利用计划编制程序进行。土地使用权出让方案由土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定。

第八条 土地使用权出让,须按法律、法规规定的审批权限批准。报批需报送下列文件资料:

(一)《出让国有土地使用权呈报表》;

(二)出让地块的位置、四至范围、面积、规划用途、建筑容积率及1:500或1:1000的地形图;

(三)出让方式、出让年限、出让金标准及土地使用者签订的出让土地使用权意向书,或者出让合同;

(四)征、拨用地补偿安置方案;

(五)县以上人民政府审查意见。

第九条 出让土地使用权,土地管理部门应向申请使用土地者提供下列资料:

(一)土地的位置、四至范围及面积;

(二)土地的规划用途、建筑容积率、建设项目的完成年限;

(三)环境保护、绿化和市政建设配套、卫生防疫、交通和消防等要求;

(四)出让的方式和年限;

(五)土地使用者应具备的资格;

(六)其他应予提供的资料。

第十条 土地使用权以协议方式出让的,按下列程序进行:

(一)申请使用土地者持申请用地报告、县以上人民政府或有关主管部门对建设项目的批准文件,向土地管理部门提出申请;

(二)土地管理部门在接到申请之日起三十日内应作出答复;

(三)经协商一致,市、县土地管理部门与申请使用土地者签订土地使用权出让合同,申请使用土地者依合同规定缴纳出让金。

第十一条 土地使用权以招标方式出让的,按下列程序进行:

(一)由市、县土地管理部门发出招标公告;

(二)投标者购取投标资料,按规定向土地管理部门交付投标保证金,参加投标;

(三)由土地管理部门会同有关部门聘请专家或专业人员组成评标小组主持开标。不具备投标资格的标书、不符合招标文件要求的标书以及超过截止日期的标书,评标小组有权决定其无效;

(四)评标小组对有效标书进行评审,决定中标者。市、县土地管理部门在评标小组签发决标书之日起十日内,向中标者发出中标通知书。同时书面通知未中标者;

(五)中标者在中标通知书约定的期限内,到土地管理部门签订土地使用权出让合同,按合同规定缴纳出让金。中标者在约定期限内不与出让方签订合同的,视为放弃中标,其交纳的保证金不予退还;出让方未按约定时间与中标者签订合同的,应当赔偿中标者的直接经济损失;未中标者交纳的保证金,在评标结束后十五日内如数退还。

第十二条 土地使用权以公开拍卖方式出让的,按下列程序进行:

(一)由土地管理部门发出公开拍卖土地使用权公告。

(二)竞投者到土地管理部门购取拍卖土地使用权的有关资料,按规定向出让方提交身份证明、资信证明等,交付竞投保证金;

(三)拍卖主持人按拍卖公告确定的时间、地点主持拍卖,竞投者按规定方式应价,应价高者即为得主。土地管理部门应书面通知其他竞投者,并退还竞投保证金;

(四)竞投得主即时与土地管理部门签订土地使用权出让合同,按合同规定缴纳出让金;

(五)拍卖过程中,拍卖主持人认为竞投者出价低于出让金底价,有权停止拍卖。

第十三条 土地使用权出让成交后,应签订出让合同,出让合同应具备以下主要条款:

(一)出让地块的面积、位置、用途及依据建设规划必须遵守的要求;

(二)土地使用权出让年限;

(三)土地使用权出让金及支付出让金的币种、期限、方式;

(四)交付出让地块的期限和方式;

(五)开发、利用、经营土地的方式和按规定用途完成建设项目的期限;

(六)土地使用权及其地上建筑物、其他附着物转让、出租、抵押必须遵守的条件;

(七)违约责任及纠纷的处理办法;

(八)法律、法规规定应具备的其他条款及当事人约定的其他条款。

第十四条 土地使用者从土地使用权出让合同生效之日起十日内,到土地管理部门缴纳出让金总额的10%作为定金。所付定金可抵充出让金,但不计利息。

第十五条 土地使用者应在土地出让合同规定的期限内,缴纳全部土地出让金。

土地使用者按照土地出让合同缴足全部土地出让金后,方能依照规定向土地管理部门办理登记,领取土地使用证,取得土地使用权。

土地使用权的出让年限从土地使用证签发之日起计算。

土地使用者不按出让合同规定缴纳土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除出让合同,所交付的定金不予返还;土地管理部门不按出让合同规定提供出让土地使用权的,土地使用者有权解除合同,土地管理部门应双倍返还定金。

第十六条 土地使用者应按照土地使用权出让合同规定的用途使用和经营土地,不得擅自改变土地用途。需要改变土地用途的,必须征得出让方的同意,并经土地管理部门、城市规划部门批准,依照本办法的规定重新签订土地使用权出让合同,按新的用途调整土地出让金,办理变更登记手续。

第十七条 凡来我省投资办企业的外商、华侨以及港、澳、台商人,出让土地使用权,应根据省人民政府的有关规定予以优惠。

第十八条 报送出让土地使用权意向书的,土地使用权出让成交后,负责出让具体事务的土地管理部门须向批准出让的人民政府的土地管理部门增报正式签订的《出让国有土地使用权合同》副本、《出让国有土地使用权备案表》和出让地块登记卡复印件。

第三章 土地使用权转让


第十九条 土地使用者可以依照《条例》和本办法的规定,采取出售、交换、赠与、继承等方式,将土地使用权再转移给新的土地使用者。

土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的年限减去原土地使用者已使用的年限。

土地使用权转让后,新的土地使用者享有土地使用权出让合同和登记文件中载明的权利,并承担相应的义务。

第二十条 土地使用权转让应同时具备下列条件:

(一)已缴清土地使用权出让金并按照《条例》和本办法的规定办理了有关手续,取得了土地使用权;

(二)不改变土地使用权出让合同规定的土地用途并符合城市建设规划要求;

(三)已按出让合同规定的期限和要求完成建设工程及公共设施建设,且开发建设实际投资已达土地使用权出让合同规定的建设投资总额的25%以上。但继承、赠与不受此限;

(四)符合土地使用权出让合同规定的其他有关土地使用权转让的前提条件。

第二十一条 土地使用权转让应签订合同。转让合同应包括下列主要内容:

(一)转让方式:

(二)转让地块的面积、位置;

(三)转让价款及支付期限、方式(继承、赠与除外);

(四)土地使用权已使用的年限、已投入土地开发的资金金额和所完成的工程。土地使用者可以后续使用的年限以及后续开发利用、经营土地的方式和应投入的开发资金、应完成的工程项目;

(五)违约责任及纠纷处理方式。

第二十二条 土地使用权转让后,新的土地使用者需要改变土地用途的,按本办法第十六条的规定办理。

第二十三条 土地使用权转让时,地上建筑物、其他附着物随之转让;转让地上建筑物、其他附着物时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但作为动产转让除外。

土地使用权和地上建筑物、其他附着物分割转让的,须经市、县土地管理、房产管理部门批准并办理变更登记手续。

分割作为遗产的土地使用权,应当有利于开发建设和生产经营,不得损害该地段的效用。不宜分割的土地,可以采取折价、适当补偿或者共有等办法处理。

第二十四条 土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权转让时,双方当事人应自转让合同签订之日起(以继承方式转让的应自继承行为开始之日起)三十日内到土地管理、房产管理部门办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权变更登记手续。

经人民法院调解或判决继承土地使用权的,继承人应持人民法院的调解书或判决书到土地管理、房产管理部门分别申请办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权变更登记手续。

第四章 土地使用权出租


第二十五条 土地使用者可以依照《条例》和本办法的规定,将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,并向承租人收取租金。

已按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用的土地,土地使用权方可出租。

第二十六条 土地使用权出租应签订租赁合同。租赁合同应包括以下主要内容:

(一)租赁土地的面积、位置;

(二)地上建筑物、其他附着物的现状、面积、结构和设施;

(三)租赁期限;

(四)租金数额及支付方式和时间;

(五)违约责任。

第二十七条 土地使用权及其地上建筑物、其他附着物出租时,当事人双方应当在租赁合同签订之日起三十日内,到土地管理、房产管理部门办理租赁登记手续。

第五章 土地使用权抵押


第二十八条 土地使用权可以依照《条例》和本办法的规定抵押。

土地使用权抵押年限,不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去土地使用者已使用的年限。

土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物随之抵押;地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押。

第二十九条 土地使用权抵押,抵押人与抵押权人应签订抵押合同。土地使用权抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。抵押合同应包括以下主要内容:

(一)抵押土地的面积、位置;

(二)同时抵押的地上建筑物、其他附着物的面积、结构及相关设施;

(三)抵押金额,即土地使用权及地上建筑物、其他附着物的价值;

(四)抵押期限;

(五)抵押土地使用权及地上建筑物、其他附着物的管理或使用方式;

(六)抵押人破产、解散或抵押期满不履行债务时对抵押物的处理办法。

第三十条 抵押人应向抵押权人提供土地使用权的合法证明文件及土地经营现状报告。抵押权人可向土地管理部门请求咨询。

双方当事人应自抵押合同生效之日起三十日内,到土地管理、房产管理部门申请办理抵押登记手续。

第三十一条 抵押人到期不能履行债务或在土地使用权抵押期间宣告解散、破产的,其抵押财产按照国家有关法律和土地使用权抵押合同的规定处理。

处分抵押财产所得,抵押权人有优先受偿权。

第三十二条 因处分土地使用权及其地上建筑物、其他附着物而取得的土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权的,抵押权人或其他受偿人应于三十日内,分别向土地管理、房产管理部门办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物的产权登记手续。

抵押权因债务清偿或其他原因消灭的,或因抵押期限届满而终止的,当事人应在抵押权消灭或终止之日起三十日内,分别向土地管理、房产管理部门申请办理注销土地使用权和地上建筑物、其他附着物产权抵押登记。

第六章 土地使用权终止


第三十三条 土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。

第三十四条 土地管理部门应在土地使用权终止前六十日内,通知土地使用者按规定办理终止手续。

土地使用者应当在期满之日起十日内到土地管理、房产管理部门交还土地使用证、产权所有证、办理土地使用权和地上建筑物、其他附着物的产权注销手续。

第三十五条 土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿取得。地上建筑物、其他附着物不得拆迁,但合同另有规定的除外。土地使用者对出让合同中规定必须拆除的设备等,应当在规定时间内拆除或处理,不按时拆除或处理的,由土地管理部门处置。

第三十六条 土地作用权期满,土地使用者可以申请续期。出让合同另有规定的除外。

需要续期的,土地使用者应当在期满前一年向土地管理部门提出续期申请,经审查批准后,依法重新签订出让合同,支付出让金,并办理土地使用权登记手续。地上原有建筑物、其他附着物经房产管理等部门登记后,由土地使用者继续使用。

第三十七条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权一般情况下不提前收回。在特殊情况下,国家根据社会公共利益的需要,依法收回出让合同期限未满的土地使用权。土地管理部门应在收回前一年将收回土地使用权的理由、地块面积及位置、收回的日期等通知土地使用者,并在被收回土地涉及的范围内发出公告。自公告规定的收回土地使用权的日期起,土地作用权即由国家收回,其地上建筑物、其他附着物即由国家取得,国家允许拆迁的除外。

第三十八条 提前收回土地使用权,根据使用者已使用的年限和利用土地的实际情况给予相应的补偿。补偿可以采取以下方式:

(一)支付补偿金。补偿金额按土地使用权剩余使用年限、土地出让金金额、土地使用性质、地上建筑物和其他附着物的价值、直接经济损失等项内容,由土地管理部门与土地使用者协商确定;

(二)交换土地使用权。土地管理部门用同等面积的土地与土地使用者交换使用权。交换土地使用权,应重新签订出让合同,并由土地使用者按《条例》和本办法的规定,重新办理有关手续。

土地管理部门和土地使用者在协商补偿金或交换土地使用权时,不能达成一致意见的,当事人可以向人民法院提起诉讼。

第七章 划拨土地使用权


第三十九条 划拨土地使用权是指通过除出让土地使用权以外的其他方式依法无偿取得的国有土地使用权。

划拨土地使用权,除本办法第四十条规定的情况外,不得转让、出租、抵押。

第四十条 同时符合下列条件,并经市、县土地管理、房产管理部门批准,划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押:

(一)土地使用者为公司、企业、其他组织和个人;

(二)领有国有土地使用证或持有合法的土地权属证明;

(三)具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明;

(四)依照本办法的规定补签了土地使用权出让合同,补交了土地出让金,或者以转让、出租、抵押的收益抵交了土地使用权出让金。

第四十一条 划拨土地使用权转让、出租、抵押,补交或抵交出让金的额度,不得低于标定地价的40%。

第四十二条 划拨土地使用权转让,其地上建筑物、其他附着物的所有权也随之转让;地上建筑物、其他附着物的所有权出售,其划拨土地使用权也随之转让;同一建筑物、构筑物分割出售时,出售人应事先明确各购买人应得的土地使用权比例。

第四十三条 转让划拨土地使用权的方式,包括出售、联建分成、土地入股分成,以地易物等。

出售是指划拨土地使用者以土地使用权作为条件,取得一定数额货币的行为。

联建分成是指划拨土地使用者一方提供土地使用权,另一方提供资金或物资进行建设,然后分享其成果或收益。

土地入股分成是指划拨土地使用者以土地使用权作价入股而取得收益的行为。

住房制度改革中的土地使用权转让管理办法另行制定(不含按商品房价出售的房屋)。

第四十四条 出租划拨土地使用权,包括空地出租和以出租房屋而出租划拨土地使用权等形式。房产管理部门和单位自建的公房出租给职工居住的除外。

第四十五条 出租划拨土地使用权,出让期届满,土地使用权和地上建筑物、其他附着物的所有权仍属出租人。需再次出租土地使用权的,应重新签订出让合同。

第四十六条 出租划拨土地使用权的出让金,由出租划拨土地使用权者按出让合同一次或分次交纳。

第四十七条 抵押划拨土地使用权时,抵押人与抵押权人必须签订抵押合同。划拨土地使用权的抵押金额,一般只能占标定地价的50%。

第四十八条 抵押划拨土地使用权,抵押人按抵押期交纳抵押金额的1%至3%的抵押出让金。因抵押人到期未能履行债务,处分划拨土地使用权所得价款,应先行按出让合同规定交纳全部出让金。

第四十九条 划拨土地使用权使用者因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因停止使用土地的,由市、县人民政府无偿收回土地使用权,并可依法出让。

市、县人民政府因城市建设发展和城市规划要求,可以无偿收回划拨土地使用权,并可依法出让。无偿收回划拨土地使用权时,对其土地上的建筑物、其他附着物给予适当补偿。

本章未尽事宜,按本办法第二、三、四、五章的规定办理。

第八章 基准地价和出让金、增值费


第五十条 全省基准地价估价办法由省土地估价委员会制定。

市、县人民政府应根据省土地估价委员会制定的基准地价估价办法,制订本地区土地基准地价,报省土地估价委员会批准后执行,并公布于众。

第五十一条 土地使用权出让金具体标准,由市、县人民政府根据省土地估价委员会批准的基准地价,结合当地实际情况和拟出让土地的地理位置、使用期限、用途等确定。

土地使用权出让金最低标准,不得低于经省土地估价委员会批准的基准地价标准。

第五十二条 土地使用权者依照《条例》和本办法的规定,运用各种方式有偿转让土地使用权时,必须在签订转让合同之日起的三十日内,按下列标准缴纳增值费:

(一)增值额超过投入资金总额一倍以下的(“以下”含本数,下同),缴纳增值额的10%;

(二)增值额超过投入资金总额一倍以上、二倍以下的,缴纳增值额的20%;

(三)增值额超过投入资金总额二倍以上、三倍以下的,缴纳增值额的30%;

(四)增值额超过投入资金总额三倍以上的,缴纳增值额的40%。

第五十三条 土地使用权出让金、增值费收入归中央财政和地方财政所有,由市、县财政部门统一负责征收管理。

土地使用权出让金由市、县土地管理部门代收代缴;增值费由房产管理部门代收代缴。

第五十四条 土地使用权出让金、转让增值费征收管理办法,按本办法及财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法》的规定,由省财政厅会同省土地管理局、城建厅制定。

第九章 罚 则


第五十五条 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件开发利用土地的,给予警告,经警告仍不改正的,根据其情节轻重,按出让金金额的5%至10%处以罚款,直至无偿收回其土地使用权。

第五十六条 未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,其所订合同无效,非法所得予以没收,并可根据情节轻重,处以非法所得10%至20%的罚款。

第五十七条 出让、转让、出租、抵押土地使用权过程中,当事人不履行登记手续的,其所订合同无效,根据情节轻重,处以每平方米二至五元的罚款。(注:根据湖北省人民政府令第133号决定将第五十七条修改为:出让、转让、出租、抵押土地使用权过程中,当事人不履行登记手续的,其所订合同无效,根据情节轻重,处以每平方米2至5元的罚款,但最高不超过30000元。)

第五十八条 土地使用权出让、转让、出租、抵押过程中,行贿受贿、敲诈勒索,或贪污、挪用公款的,由所在单位或上级机关按有关规定追究行政责任;构成犯罪的,由司法机关追究刑事责任。

第五十九条 对阻挠、刁难土地管理工作人员执行公务的,或者煽动群众闹事,违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的,由公安机关依法处理;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六十条 本办法规定的行政处罚由县以上土地管理部门决定并执行,当事人对行政处罚决定不服,申请复议或提起行政诉讼的,按《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》的规定办理。

第六十一条 依照本办法的规定所获得的罚没收入,按《湖北省罚没收入管理办法》的规定处理。

第十章 附则


第六十二条 土地使用权出让、转让、出租、抵押合同签订后,双方当事人可根据自愿的原则,到公证机关办理公证。但因继承、赠与而发生的土地使用权转让,必须持有公证机关出具的公证书,方可办理过户手续。

土地使用权出让实行招标的,开标、评标和决标应有公证机关参加并出具公证书。

第六十三条 本办法应用中的有关问题,由湖北省土地管理局负责解释。

第六十四条 本办法自发布之日起施行。本省关于城镇国有土地出让和转让的规定,凡与本办法不一致的,以本办法为准。



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