银川市人民政府关于印发银川市经济适用住房销售管理暂行规定的通知
宁夏回族自治区银川市人民政府
银川市人民政府关于印发银川市经济适用住房销售管理暂行规定的通知
银政发〔2008〕112号
各县（市）区人民政府，市政府各部门、直属机构：
《银川市经济适用住房销售管理暂行规定》已经市人民政府常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二OO八年七月十五日
银川市经济适用住房销售管理暂行规定
第一条 为规范经济适用住房的销售审批管理，满足本市低收入家庭的住房需求，体现公开、公平、公正原则，根据建设部等七部委《经济适用住房管理办法》的有关规定，结合本市实际，制定本暂行规定。
第二条 凡本市行政区域内销售、购买经济适用住房的,均适用于本暂行规定。
第三条 银川市经济适用住房建设领导小组是全市经济适用住房销售管理的领导机构，下设的经济适用住房建设领导小组办公室（以下简称经住办）设在银川市住房保障局，负责组织本市经济适用住房的销售管理工作，银川市住房制度改革领导小组办公室（以下简称市房改办）负责购买者的资格审查工作。
第四条 经济适用住房价格实行政府指导价，其基准价由开发成本、税金和利润三部分构成。
第五条 市物价主管部门依据国家发改委和城乡建设部制定的《经济适用住房价格管理办法》的有关规定，在项目开工前核实基准价格及上浮幅度，报经市住房领导小组批准后向社会公布。经济适用住房价格公布后，任何单位和个人不得擅自提高。
第六条 经济适用住房供应对象是城市低收入家庭和住房困难家庭，低收入和住房困难标准由市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。
第七条 经济适用住房销售对象应当是具备下列第（一）、（二）项条件，且符合（三）、（四）项任一项条件的家庭：
（一）具有本市市区城镇户口；
（二）低收入家庭，是指家庭人均年收入低于市政府公布的上年度城镇人均可支配收入65%的家庭；
（三）住房困难户，是指家庭同住人口人均住房建筑面
积在15平方米（含本数）以下的家庭；
（四）城市重点工程需要安置且符合购买经济适用住房条件的拆迁户。
第八条 未婚职工居民申请购买经济适用住房，在符合本暂行规定第七条规定条件的前提下，应当达到法定结婚年龄（汉族，男22岁，女20岁；少数民族，男20岁，女18岁）。
未婚职工的家庭收入及住房标准以一人计算。
第九条 离婚家庭无房一方申请购买经济适用住房的，应具备以下条件：
（一）离异前家庭只有一套住房；
（二）离异时间必须满3年。
第十条 凡具有下列情形之一，且家庭同住人口人均住房建筑面积超过本暂行规定第七条第（三）项规定的，不能申请购买经济适用住房。
（一）已参加房改购房的；
（二）已参加集资建房或购买过经济适用住房（含安居工程住房）的；
（三）已购买过商品住房的；
（四）承租公有住房或廉租住房未退出的；
（五）从外市、县调入，在本市工作不满两年或在调出地已参加过房改购房或已享受过其它住房优惠政策的；
（六）单位奖励赠送过住房的。
第十一条 经济适用住房建筑面积应当控制在60-65平方米以内。家庭所购买的经济适用住房限定在人均建筑面积15平方米；符合购买经济适用住房的单身人员限定在建筑面积60平方米以下。
第十二条 开发建设单位应按规定程序依法取得经济适用住房预售许可证后，方可出售在建的经济适用住房。
第十三条 购买经济适用住房实行购买资格审核制度。居民购买经济适用住房，应当向市房改办申请并取得《购买经济适用住房资格证》（以下简称《资格证》）。
银川市重点工程被拆迁居民家庭购买经济适用住房的，应当取得由市住房保障局统一印制的《重点工程拆迁安置审核表》（以下简称《审核表》）。
第十四条 符合本暂行规定的购房人办理《资格证》的，应当到银川市政务大厅领取银川市经济适用住房购房申请表，按要求如实填写，并附有关有效证件和证明材料。
购房人取得《资格证》后，可随时申请购买全市任何单位向社会公开销售的经济适用住房。
第十五条 经济适用住房《资格证》发放前应向社会公示。
第十六条 符合本暂行规定的购房者，每户只能申办一个《资格证》。《资格证》有效期为两年，有效期满后重新申报审核。
《资格证》只适用于本人，转借、转让无效。
第十七条 城市重点工程需购买经济适用住房用以拆迁安置的，建设单位应向经住办提出申请，经核准后，由建设单位向拆迁户发放《审核表》，作为向拆迁户安置经济适用住房的凭证。城市重点工程由市人民政府确定。
第十八条 申办《资格证》或购买经济适用住房过程中，购房人及其配偶所在单位出具的证明中有虚假内容或购房者提供的本人和配偶身份证、户口本等有效证件不实的，由市房改办取消其《资格证》，并对出具虚假证明的单位给予通报批评，同时建议所在单位对相关责任人给予行政处分。
第十九条 居民购买的经济适用住房不满5年的，不得直接上市交易，购房人因特殊情况确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。回购经济适用住房的具体规定和操作程序另行制定。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。
第二十条 个人购买的经济适用住房在取得完全产权前不得用于出租经营。
第二十一条 购房者提供虚假证明、证件，骗购经济适用住房既成事实的，由市房改办取消其购买经济适用住房资格，市住房保障局收回其骗购的经济适用住房，依法撤销其房屋产权证，退还原购房款。无法收回的，由购房者按同年商品房价格补齐差价后，办理商品房屋产权证书。并建议所在单位给予相关责任人行政处分。
第二十二条 对经济适用住房开发经营企业，违反价格法律、法规和本暂行规定规定的价格行为的，由市价格主管部门依据有关法律及规定进行处罚。
第二十三条 经济适用住房建设单位违反本暂行规定将经济适用住房销售给无《资格证》和《审核表》的家庭或个人的，由市住房保障局责令改正，逾期不改正的，按商品房对待，责令补交政府给经济适用住房优惠政策的差价款并取消其经济适用住房建设资格，市发改委不得再向其下达经济适用住房建设开发项目。
未取得《资格证》或《审核表》购房的，市房屋产权产籍登记部门不得办理产权手续。
第二十四条 企业利用自有土地建设的经济适用住房，其剩余房源没按本暂行规定销售的，由市价格行政主管部门责令其在规定期限内按商品房价格补交已减免的有关税费；逾期不交的，市房屋产权产籍登记部门不得办理产权手续。
第二十五条 对符合本暂行规定规定条件的残疾人、优抚对象、军烈属以及为社会做出突出贡献的各类人员，在同等条件下，各售房单位应优先安排其购买经济适用住房。
第二十六条 经济适用住房销售审批、房屋产权等管理部门的工作人员违反本暂行规定有关规定的，视情节轻重，追究当事人的责任。
第二十七条 本暂行规定自2008 年7月15日起施行。2003年市政府公布实施的《银川市经济适用住房销售管理办法》同时废止，此前已办理了《资格证》尚未办理购房手续的购房人其《资格证》在有效期内继续有效。
目的港无人提货案件的法律适用
张可心
内容提要：
在国际海上货物运输中，目的港收货人不明、收货人下落不明、收货人拒绝提货时，承运人是最大的受害者。本文首先分析调整该类案件的现行民商、海关法律规范的特点及其由此导致的法院和海关行政管理机关具体应用法律规范处理该类案件的困境,最后提出为协调法院司法和海关行政管理，解决目的港无人提货案件法律适用问题的思路。全文共7927字。
(一)问题的提出
[案1]2004年1月，申请人根据航次租船合同的出约定，安排M轮在印度承载铁矿到中国防城港。G公司以CFR价格条件与托运人签订买卖合同，对货物预报关后，又以货物质量差为由拒绝清关和提货。涉案货物卸在防城港四个月至今无人提取，业已产生大量的港口和仓储费用，申请人亦未收到运费。申请人留置该批货物，并为收取运费向法院申请海事请求保全。
[案2]申请人是K轮的光船租赁人，在印度装运铁矿砂到防城港。2005年5月船抵卸货港，由于托运人对外签订的买卖合同出现问题，船舶只能在港等候而无明确的收货人和卸货时间。K轮已经签订了下一期租船合同。需要尽快卸货离港。申请人向法院申请提存，并为行使留置权而保全部分货物。
（二）该类案件的成因和法律适用问题的内涵
国际贸易实践中，存在着外贸代理、货物买卖、货运代理、船舶代理、贸易结算等众多法律关系，涉及进出口货物管制、关税征收、通关和保税、商检等中间阶段。每一环节出现问题，都可能使交易受挫；同时目的港所在国法律、法规、贸易政策、检疫制度的限制或变化，也可能导致货物无法进口通关。因此，承运人根据提单或有关提单的法律规定在卸货港交付货物时，经常会出现收货人不明、收货人下落不明或收货人拒收以致货物无人接受。目的港无人提货使承运人面临诸多风险，尽管承运人控制着货物，但法律对承运人的救济尚存不足。
广义上的法律适用，是法的实施的一种基本形式，指国家司法机关和国家授权的行政机关及其工作人员，依照法定的职权和程序，将法律规范应用于具体的人或组织的活动 。目的港无人提货案件法律适用的涵义，系在目的港无人提货时，法院将海商法和海关行政部门把海关法，应用到具体的司法或行政活动中的过程。
（三）无人提货案件法律适用的特点
1、海商法规定的模糊性
《海商法》调整无人提货的条款主要是第86条，《海商法》第87条、第88条实际上与无人提货无直接联系。第86条规定的无人提货和第87条、第88条规定的货物留置，是两个不同的概念 。
在卸港无人提取货物时，第86条对承运人提供了法律救济，即船长可以将货物卸在仓库或者其它适当场所，由此产生的费用和风险由收货人承担。
但是，在案2的情况下，第86条的作用十分有限。船方交付货物时收货人不明或收货人下落不明，船东或船代不可能也无法取得尚在收货人或者在托运人手中的进口报关材料，如贸易合同、原产地证书、发票等，因此进口货物通常无法报关。船代和港口方一般不愿意越过海关监管而擅自安排卸货和接受未清关的货物卸进仓库。尤其是港口方担心货物可能将长期占用有限的库容，如果货物失去了价值，仓储费将无法收回；如果货物变质而污染环境，处理货物的代价非常大。
在案1中，货物卸毕，船方交付货物时收货人拒绝提货，第86条的适用也难以弥补承运人的损失。G公司购买托运人的货物采用CFR条款，与承运人没有运输合同关系。G公司根据买卖合同中的品质条款拒收货物，系合法行使拒收权。托运人未提交单据到银 行议付，该批货物的所有权仍属托运人。应向承运人支付的运费和承运人垫付的包括卸货费在内的港口包干费用最终能否收回取决于货物的价值以及货物的完好状态。在收货人行使拒收权时的货物往往有质量上的缺陷，如果货物质量低劣或无价值，承运人回收上述费用的希望很渺茫。
根据《海商法》第87条，应当向承运人支付的运费、滞期费和承运人为货物垫付的必要费用以及应当向承运人支付的其他费用没有付清，又没有提供适当担保的，承运人可以在合理的限度内留置其货物。但在无人提货的情况下，承运人自行留置存在如下困难。货物在船上承运人当然可以行使留置权，但是船舶必须在营运和流转中创造价值，承运人一般不会选择把船舶当作仓库。承运人通常会把货物卸下，让船舶尽快离港，并通过船代控制货物的交付而实现留置。但是如上所述，港口方可能会拒绝接收而无法卸货。退而言之，货物卸船进港后会无法通关，进口货物自进境起至办结海关手续止，应当接受海关监管。海关监管货物，未经海关许可，承运人不得抵押、质押、留置、转让、移作他用或者进行其他处置 。所以，承运人依第87条的规定自行留置违反了《海关法》的强制性规定。
即使船长得到海关许可留置货物，此时，因船舶滞港已产生船期损失费用、代理费等费用，为实施留置已支付港务费、港建费、转栈费、卸货费等，这些费用能否收回取决于无人提货后处理方面的相应法律规定。但《海商法》第86条对此无规定。虽然根据《海商法》第87条，承运人留置货物自船舶抵达卸货港的次日起满六十日无人提取的，可以申请法院裁定拍卖，但其范围仅仅限于收货人应当支付的运费、共同海损分摊、滞期费和承运人为货物垫付的必要费用以及应当向承运人支付的其他费用。
2.《海商法》和《海关法》的法律适用冲突
已运抵我国港口但无人提领的货物属于海关监管之下的货物。《海关法》第30条规定，“进口货物的收货人自运输工具申报进境之日起超过三个月未向海关申报的，其进口货物由海关提取依法变卖处理，所得价款在扣除运输、装卸、储存等费用和税款后，尚有余款的，自货物依法变卖之日起一年内，经收货人申请，予以发还；其中属于国家对进口有限制性规定，应当提交许可证件而不能提供的，不予发还。逾期无人申请或者不予发还的，上缴国库……”。对于如何处理无人提领的到港货物，《海商法》和《海关法》都有一些规定，但是未能顾及横向间的协调，且缺乏相应的配套规定。
（1）期间上的的冲突
《海商法》规定，货物在船舶抵达卸货港的次日起满六十日无人提取的，承运人可以申请法院裁定拍卖。《海关法》规定，进口货物的收货人自运输工具申报进境之日起超过三个月未向海关申报的，其进口货物由海关提取依法变卖处理。据此，当承运人根据海商法的规定可以向法院申请裁定拍卖时，货物尚不属于海关法上的“超期未报关货物”。当法院诉讼超过三个月未终结，或当事人就超期未申报的货物提起诉讼程序，海关是否可以对不顾法院司法扣押，而处置货物？如果海关罚没后，申请人向法院提起案涉货物的诉讼，法院能否受理？
（2）司法救济和行政执法的冲突
当滞留目的港的货物同时处于海商法和海关法管辖之下，即货物的收货人自运输工具申报进境之日起超过三个月未向海关申报的，承运人面临通过海关提取变卖的途径获得行政救济和通过提起民事诉讼的途径获得司法救济的选择。当海关决定提取变卖时，承运人是否还有申请法院裁定拍卖的权利？《海关法》第三十条“收货人”的提法是否准确？海关可否代行法院对“收货人”的司法确认，是否可能导致海关确认的收货人与法院确认的货物所有人相异？没有确权诉讼认定货物所有人或者宣告无主财产的特别程序，海关能否把余款发还给所谓的收货人或上缴国库？
（3）权利分配的冲突
根据海关法，超期未申报的进口货物，由海关依法变卖，在分配其变卖所得时，运输、装卸、储存等费用在分配上处于同一顺序，当前述债权分属于不同的债权人，变卖所得价款不足以满足前述债权时，如何进行分配？海关法对此没有明确规定。根据《中华人民共和国海关关于超期未报关进口货物、误卸或者溢卸的进境货物和放弃进口货物的处理办法》第八条，海关提取依法变卖处理的进口货物的所得价款，优先拨付变卖处理实际支出的费用后，再扣除运输、装卸、储存等费用。所得价款不足以支付上述运输、装卸、储存等费用的，按比例支付。但是，《海商法》第87条规定了承运人为收取运费、共同海损分摊、滞期费和为货物垫付的必要费用以及有权收取的其他费用可以行使留置权，《合同法》赋予了保管人为收取保管费或仓储费而留置货物的权利 ，《担保法》赋予了债权人在运输合同和保管合同下的留置权 ，因此，运费、储存费、海损分摊、滞期费和为货物垫付的必要费用根据民商法律属于有留置权做担保的债权，当这些有担保的债权与无担保的债权(如卸货费用)同时并存时，司法拍卖中，将根据权利的属性区分其受偿顺序。海关处理，则将运输、装卸、储存等费用列为同一顺序，按比例受偿。
（四）解决目的港无人提货法律适用问题的思路
1、明确无人提货案件的权利主体和责任主体
货物交付是货物运输中十分重要的一个环节 。我国规范调整卸货港交付和受领环节，船、货各方权利义务关系的法律规定，寥寥数条，与海上货物运输合同当事人法律关系的复杂性不相适应。
虽然《海商法》规定的承运人管货义务中，只列举了装载、搬移、积载、运输、保管、照料和卸载，而没有包括交货，尤其是承运人对非集装箱货的责任期间，是货物装上船到卸下船。但是从运输合同的性质上来看，运输合同是典型的为他人利益合同，承运人收取运费并在目的港将货物完好地交付收货人，是订立运输合同的根本目的。托运人最基本的义务是支付运费，承运人最基本的义务是在目的港将货物交付于收货人或提单持有人；从提单定义的角度来看，通常承运人在收到货物以后都会签发提单，提单是承运人保证据以交付货物的单证，说明承运人承诺了对提单持有人的交货义务，承运人适当交付货物是每个运输合同的默示条款。《海商法》关于承运人的责任适用于实际承运人 。故契约承运人和实际承运人在实际遭受损失时，都应该享有直接请求责任主体承担损害赔偿责任的权利。承运人向法院提出申请的依据是运输合同或者提单。
当收货人难以确定时，承运人可以依赖的与货物运输有关的主体惟有合同托运人。合同托运人往往是运输货物买卖的一方，比较清楚货物的流转。《海商法》没有规定合同托运人申报“收货人”的义务，但根据《合同法》规定，如实申报收货人是托运人义务之一 。《海商法》规定了目的港无人提货时，承运人可将货物留置，留置不足以补偿损失的，合同托运人是承运人追偿的对象。所以，目的港无人提货案件中合同托运人往往是责任承担者。
但在航运实务中，提单显示的合同托运人未必承担责任。被告B公司委托原告A公司办理一批货物出运和报关手续。原告按约完成了报关，并签发了自己的一套运费到付的契约承运人提单交给被告，按照被告B的要求托运人一栏注明为C公司、收货人为"To Order"。货物实际由某运输公司运往目的港。货物到港后，原告代理将货物从实际承运人处提出，但却没有收货人前来提货。原告A诉请被告B支付海运费、目的港仓储费。被告要求原告在涉案提单的托运人一栏填上第三人的名称的情况大量出现在有中间商存在的国际贸易中，中间商为避免让买方知道贸易中真正卖方的身份，通常要求卖方（被告B公司）在托运人一栏填上中间商自己的名称。这类提单经过贸易的合法流转，中间商便取得了托运人的身份。承运人根据中间商(托运人)的背书，将货物交给提单持有人，从而完成了整个海上货物运输。一旦贸易上出了问题，可能出现的一种情况是，承运人因目的港无人提货，又找不到收货人或收货人不明，只能转而起诉实际交付货物的托运人。因为实际交付货物的托运人或订舱人与承运人只能为第三方创设权利，而不能为第三方设置义务，所以承运人不能起诉提单上显示的托运人(即第三方)。
实际托运人只有在成为有权提取货物的收货人时，如因货物没有找到下一买家而持有正本提单的情况下，才会成为承运人所受损失的赔偿主体。因为实际托运人与承运人之间不存在合同关系，不是运输合同的当事人，不受承运人与合同托运人之间的运输合同的约束，订约托运人在运输合同下附有的各项义务，并不能当然及于交货托运人。交货托运人只对于货物交付有关的事项负责，如货物包装不良，提供货物品名、标志、包数或件数、重量、体积不正确，或者提供有关运输单证不及时、不完备或者不准确等。但是，无论是哪种托运人，仅仅就货价以外部分向承运人损失承担赔偿责任。
2、完善《海商法》第86条
首先应把在法律后果、责任承担、处理方式上都明显不同的迟延提货与无人提货（收货不明、收货人下落不明或收货人拒绝提货）区别开来。因为迟延提货产生的风险、费用由前来提货的收货人自行承担；而无人提货或收货人拒绝提货情形下，因此而产生的风险和费用一般应当由与承运人订立运输合同的合同托运人或有权提货的实际托运人来承担。而《海商法》第86条却将两者简单地合并规定。
其次，须使法院的介入于法有据。建议《海商法》第86条增改为“船长或者承运人可以申请法院裁定，将货物卸在仓库或者其它适当的场所” 。船长和承运人并非货物的所有人，其对货物的买卖交易环节一无所知，也没有货物进关所必须的文件，其卸货流程往往受阻。因此，应通过法院裁定将货物卸下，并将裁定书送达有关口岸单位。本院在案2如是处理，法院首先做出提存和保全的裁定，送达港务局协助执行卸货并不予放行。然后同海关协调，先将货物予以卸载，然后拍卖，在拍卖时注明该批货物未交关税，并由买受人负责办理进口清关手续。由于法院的介入，使得货物在船到卸港次日起60日后得以拍卖，不会无限期占用仓容而影响港口运营，港口亦可接受，同时也不妨害海关监管。
3、提存是承运人摆脱无人提货之累的途径之一
从我国目前的法律规定来看，提存机关是公证处，但是对于公证处是否有能力对海上运输中的专门问题作出准确判断，尚存疑问。海事法院对海上货物运输纠纷，有足够权威和专业的判断，不但便于债权人因异议提起诉讼，而且也有利于协调港口各方关系，是作为提存机关最理想的选择。《海商法》无提存制度的相关规定。《合同法》第316条 、第101条 规定可以作为承运人提存货物的法律依据。
提存的效力有二个：一是债权债务关系终止。承运人将标的物提存之后，不论收货人受领货物与否，运输合同确立的权利义务关系自提存之日起即告终止，承运人不再对债权人负有交付货物义务；二是提存后的风险和费用由收货人负担。标的物提存后，提存标的物毁损、灭失的风险随之转移至收货人，在收货人领取提存物之前，因不可归责于承运人的原因致使提存标的物毁损、灭失的，承运人不再承担责任。由于提存是基于收货人不提货的原因而发生的，而且提存使标的物有所有权转移至收货人，所以提存费用应由收货人负担。提存费用包括：提存公证费、公告费、邮电费、保管费、评估鉴定费、代管费、拍卖变卖费、保险费，以及为保管、处理、运输提存标的物所支出的其他费用。
在卸货港无人提货时，承运人向海事法院提出提存申请，申请书至少应该包括：（一）申请人的身份证明；(二)运输合同、提单等承运人据以履行义务的依据；(三)存在《合同法》第316条、第101条规定情况的有关证明材料；(五)提存标的物种类、质量、数量、价值的明细表；(六)法院认为应当提交的其他材料。由海事法院立案审查是否符合提存的条件：（一）承运人对提存物负有清偿的义务；(二)具有合同法第316条、第101条规定的情况；(三)申请书的材料基本齐全。法院经过审核申请人提供的证据，依自由裁量作出判断。不符合提存条件的，驳回申请，卸货港发生的处理货物的相关费用由承运人承担；符合提存条件的，作出准予提存的裁定，并委托商检机关对货物状况进行检验，指定提存场所。目的港无人提货案件中，货物可能会面临长时间的提存保管，而致仓储费用过高，故更宜提存货物价款。同时，由于对提存受领人不得而知，所以法院有必要在提存前，在合理时间内向全社会公告寻找提存受领人。公告期满，可根据《合同法》第101条第2款拍卖货物后，提存价款。拍卖程序可以参照海事诉讼特别程序法关于拍卖船载货物的规定执行。为使对提存物享有权利的各方知悉提存的情况，以便主张权利或领取提存款，法院应在合理时间内，再次向社会发出公告，知会收货人和其他权利人来申报权利，最后进入确权和债权分配程序；货物拍卖之后，如果货物所有权人出现，法院在扣除承运人垫付的合理费用和港口费用后，将余款交付收货人；如果货物所有权人不出现，或者法院对所谓“货物所有权人”不予确认时，货物拍卖的价款扣除用于清偿保管、拍卖货物的费用、法院费用以及应当清偿承运人的合理费用外，剩余的价款由法院提存。自提存之日起五年无人主张拍卖价款的，上缴国库；法院受理提存申请的程序，目前没有具体规定，尚需法院积极实践，本院在案2中尝试了提存的法律适用。
4、协调民商事法律与海关行政管理规定
在目前的法律体制下，海关法与海商法应当在认定目的港无人提货上标准、法律期间、分配拍卖或变卖所得顺序上都难以协调统一。
从性质上来说，海商法赋予承运人一种主动地通过民事诉讼维权的手段，而海关处理无人提领的到港货物，则是一种根据国家的行政管理法律、法规依法作出的具体行政行为，承运人只能被动的通过海关实施具体行政行为获得补偿自己损失的机会。
