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陕西省商洛市人民政府


商洛市人民政府关于印发商洛市中心城市城中村改造管理暂行办法的通知


商州区人民政府，商丹园区管委会，市政府各工作部门、事业机构：
《商洛市中心城市城中村改造管理暂行办法》已经市政府2010年第22次常务会议审议通过，现印发你们，请认真贯彻执行。



二○一○年十一月九日
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商洛市中心城市城中村改造管理暂行办法

第一章　总　则
第一条 为了推进和规范商洛市市区城中村改造工作，加快城市化建设，改善人居环境，提高居民生活水平， 根据有关法律法规和政策规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 中心城市规划区以内、旧城改造规划范围以外“四办两镇”部分社区的城中村改造，适用本办法。
第三条 本办法所称城中村，是指对城市规划区范围内以集体土地和农民户口居多数的，仍然实行村民自治和农村集体所有制的行政村。
本办法所称城中村改造，是指根据本市经济社会发展计划和城市规划，按照城市化要求，对基础设施落后，村民生产、生活环境较差的村庄进行的综合改造行为。
第四条 城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善城中村综合环境、完备城市公共服务功能、构建和谐社区为目的，坚持政府主导、市场运作、利民益民、科学规划、综合改造的原则，依法保护农村集体经济组织成员的合法权益。
第五条 商洛市城中村改造办公室负责本市城中村改造管理工作，其主要职责是：负责制定城中村改造计划和阶段性改造任务；审查审批城中村改造项目实施方案；起草城中村改造的规范性文件及有关配套政策；牵头会同市规划局编制市区城中村改造总体规划，并参与评审；监督城中村改造体制改革工作；督促城中村改造项目建设任务的落实；负责城中村改造专项资金的归集、使用和管理；协调城中村改造各成员单位的工作。
第六条 商州区人民政府负责市区城中村改造组织实施工作。设立区城中村改造办公室，开展具体工作，接受市城中村改造办公室的业务指导。
第七条 市发改、住建、国土、规划、财政、城管、民政、公安、农业、教育、物价、环保、审计、人社和房管等部门按照各自职责，协同做好城中村改造管理工作。
第八条 市城中村改造办公室会同市规划部门，依据城市总体规划和土地利用规划编制城中村改造详细规划，报市政府批准。
经批准的城中村改造详细规划，任何单位和个人不得擅自改变。
第九条 城中村改造实行计划管理。由区政府报市城中村改造办公室批准后，纳入城中村改造计划。
对存在社会公共安全隐患的城中村，区政府优先列入改造计划，限期改造。
因入学、入伍、服刑迁出的城中村人员，可以按照有关规定迁回原城中村，禁止其他非农人员迁入城中村。
第十条 城中村改造，以行政村为单位实施，有条件实施多个行政村合并改造的，或因个别村人口规模较小，经区政府同意可以就近合并于邻村改造。
城中村改造的主体是城中村改制后的新经济组织或者投资人，以及改制后的新经济组织与投资人合作成立的企业法人。
第十一条 设立城中村改造专项资金。有关资金的归集、使用，由市城中村改造办公室负责制定管理办法。
第二章　方案制定
第十二条 城中村改造方案，应当根据城市总体规划、城中村改造详细规划、区域城市功能和城中村改造综合用地专项规划指标等方面的要求，统筹考虑村民安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取村民意见，由区城中村改造办公室组织制定。
第十三条 城中村改造方案经村民会议或村民代表会议讨论通过后，由区政府报市城中村改造办公室批准。城中村改造方案未经批准，不得实施。
第十四条 经批准的城中村改造方案，不得擅自变更。实施改造过程中，确需变更用地规划和建设设计方案以及拆迁安置方案时，应按原程序报批。
第三章　改　制
第十五条 城中村改制，应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则。
第十六条 实施改造的城中村人员的农业户口依照法定程序转为城镇居民户口。
第十七条　实施改造的城中村，其集体土地依照法定程序转为国有土地。
第十八条 城中村集体经济组织的资产应当依法进行清产核资。清产核资结果经村民会议或村民代表会议确认后，予以公示。
农业、财政、审计等部门要加强对清产核资工作的指导、监督。
第十九条 城中村集体经济组织根据清产核资结果，自行制定资产处置方案和组建新经济组织方案，经村民会议或村民代表会议讨论通过后实施。
原集体经济组织的资产应当承担原村民的社会保险费。
第二十条 新经济组织组建后，依法撤销村民委员会，设立社区居民委员会。一个行政村可以独立设立一个社区居民委员会或就近并入现有社区居民委员会，也可以由多个行政村合并设立一个社区居民委员会。
新设立的社区居民委员会人员组成和工作经费，按照有关现行规定和标准执行。
第二十一条　城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理范围。因城中村改造而增加的就业岗位，应当优先用于安排原村民。
第二十二条　城中村改制后，原村民应当按照有关规定参加城镇职工、居民养老保险和医疗保险或新型农村社会养老保险。具体由市人力资源和社会保障部门组织实施。
前款规定中有关政府承担的费用，从城中村土地依法收益中支付。
城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障条件的人员，应当享受相应待遇。
第二十三条　城中村改制后，原有的基础设施纳入市政统一管理范围，环境卫生由区市容环卫部门按照城区环境卫生管理的有关规定执行。
第四章　土地利用
第二十四条 依照法定程序转为国有土地的城中村改造用地分为综合用地和储备用地两大类。其中综合用地分为村民生活安置用地、基础设施用地和配套开发用地。村民生活安置用地主要用于村民的安置建房；基础设施用地主要用于改造区域内的基础设施建设；配套开发用地主要用于开发建设。
城中村改造综合用地应当纳入用地计划，并严格按照市政府规定的城中村改造综合用地专项规划指标执行。
城中村改造综合用地之外的土地为储备用地，由政府土地储备机构依法给予补偿后按照有关规定储备。
第二十五条 城中村改造综合用地，其村民生活安置用地和基础设施用地以划拨方式供给，配套开发用地采用招、拍、挂方式出让供给。
第二十六条　实施城中村改造范围内的少量国有土地，可以根据需要，由政府土地储备机构依法收购或置换，用于城中村改造。
第二十七条 在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到村庄整体拆迁的，应当进行整体改造，避免出现新的城中村。
第五章　规划建设
第二十八条　城中村改造应当依据城中村改造详细规划制定规划设计方案，并经市政府批准后实施。
主要街区、文物景点周边城中村改造的规划和设计方案，应当广泛征求意见，也可以公开征集方案。
第二十九条　城中村改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，优先列入城市建设年度计划，与城中村改造同步进行。
第三十条 城中村改造建设项目，在施工前依法办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。
第三十一条 城中村改造规划设计应当严格执行相关规范要求，确保改造区域内安全设施、物业管理用房、社区办公用房、幼儿园、中小学和基础设施配套齐全。
第三十二条 城中村改造村民安置房建设的项目，免缴城市基础设施配套费和有关行政事业性收费（不含中省规费）；原集体经济组织发展经济和商品房开发项目，有关城市基础设施配套费和行政事业性收费减半收取（不含中省规费）。
第六章　拆迁安置
第三十三条 实施城中村改造，应当按照旧村整体拆除、优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。
旧村拆除，由区城中村改造办公室组织实施和监督。旧村未拆除的，其他建设项目不得开工建设。
第三十四条 城中村改造主体应当制定补偿安置方案，进行拆迁安置。
被拆迁人需要自行过渡的，城中村改造主体参照《商洛市城市房屋拆迁管理暂行办法》的补偿标准，给被拆迁人发放搬家补助费、过渡补助费。
第三十五条　城中村改造主体实施拆迁前应当依法领取房屋拆迁许可证。
城中村改造主体在动迁之前，应当在指定银行设立拆迁补偿安置资金专用账户，足额存入拆迁补偿安置资金，并与开设拆迁补偿安置资金专用账户的银行和市房屋拆迁办公室签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。该监管资金未经市房屋拆迁办公室同意，银行不得拨付。
补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。
第三十六条 实施房屋拆迁，城中村改造主体可以自行拆迁，也可以委托有拆迁资质的单位拆迁，接受委托的单位不得转让。
第三十七条　城中村改造主体在动迁前应当委托具有房地产估价资质的机构对被拆迁房屋进行评估。
第三十八条 城中村改造拆迁补偿安置以房屋产权登记或其它相关文件载明的面积和性质作为补偿安置依据。
被拆迁房屋两层以下实行实物安置，三层（含三层）以上实行货币安置。
对于违法、违章建筑和超过使用期限的临时建筑不予补偿安置，临时建筑使用期限未满的，按照相关规定补偿（另有约定的除外），但不予安置。
第三十九条 城中村房屋拆迁实行产权调换和货币补偿两种补偿安置方式。被拆迁人可以自主选择安置补偿方式。
实行货币补偿的，根据被拆迁房屋的区位、使用性质、产权建筑面积、房屋结构等因素，以房屋市场评估价确定补偿数额。
实行房屋产权调换的，以转户前城中村在册户籍人口为依据，人均安置建筑面积原则上不少于50平方米。
第四十条　房屋产权调换的价格结算按下列规定执行：
（一）安置房屋建筑面积与被拆迁房屋产权建筑面积相等部分，按新建房屋的成本价与被拆迁房屋市场评估价互找差价结算；
（二）原房屋产权建筑面积人均不足50平方米的，按人均50平方米建筑面积补差安置，补差面积部分按新建房屋成本价结算；
（三）因上靠户型造成的超面积按成本价结算，上靠户型面积原则不能超过安置面积的10%，超过部分按市场价结算。
第四十一条　城中村改造主体安排被拆迁人在外自行过渡的，过渡期限不得超过24个月。超过拆迁安置补偿协议规定过渡期限的，从逾期之日起由城中村改造实施主体按不低于原过渡补助费标准的二倍向被拆迁人支付过渡补助费，超过6个月的，从第7个月起每月按不低于原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费。
过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起计算。
第四十二条　城中村改造主体应当在领取房屋拆迁许可证后与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。
第四十三条 城中村改造主体与被拆迁人达不成补偿安置协议的，由当事人申请市城市房屋拆迁管理部门依法协调、裁决。
第四十四条　改制后的新经济组织作为改造主体实施改造的，可以按照批准的改造方案结合本村土地资源和实际情况，自行制定具体的拆迁安置补偿方案和过渡补助费标准。拆迁安置补偿方案及过渡补助费标准应当公示，并经原村民会议或村民代表会议讨论通过。
第四十五条 城市居民在农村购置宅基地 ，属1987年1月1日以前购买的，按照有关文件规定执行；属1987年1月1日以后购买的，按照《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》的有关规定执行。
第七章 监督管理
第四十六条 城中村改造主体在实施改造过程中应当文明守法。对于弄虚作假，侵占、私分和破坏农村集体资产的行为，依法追究相应的责任。
第四十七条 城中村改造主体要严格按照批准的改造方案实施改造，未按照改造方案进行城中村改造，或者擅自改变改造方案的，由有关部门依据相关法律法规的规定进行处理。
第四十八条 城中村改造管理工作人员应当认真履行职责。对于滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的人员，按照有关规定给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。
第四十九条 在实施城中村改造过程中，对于违反土地、环保、建设、规划、财税、城市拆迁等法律、法规规定的行为，由有关行政管理部门依法予以查处。
第八章　附　则
第五十条 本办法自2010年12月10日起施行。